Category: недвижимость

Скрудж

Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

В 2013 году профессор Йельского университета Роберт Шиллер был удостоен Нобелевской премии по экономике наряду с Юджином Фамой и Ларсом Питером Хансеном. До этого Шиллер был, пожалуй, наиболее известен в широких финансовых СМИ за распознавание пузыря на рынке недвижимости до его краха в 2006-07 гг. и за свои многочисленные книги. Однако в кругах индексации имя Шиллера хорошо известно благодаря индексам цен на жилье S&P Case-Shiller Home Price, которые он разработал с помощью Карла Кейса из Колледжа Уэллсли.

> Это, вероятно, вопрос, который вам часто задают в последнее время: прямо сейчас мы находимся в стадии иррационального оптимизма?

На самом деле, я работаю над третьим изданием моей книги «Иррациональный оптимизм» /«Irrational Exuberance», в русском переводе — «Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками»/. Во всяком случае, это вопрос степени – это вопрос процентов. Рынок стремительно растет, и я полагаю, что за этим стоит оптимизм. Но это не что-то единообразное. В каждый момент времени существует своя история, и история имеет несколько измерений.

Есть вещь, которой наша сегодняшняя история начинает напоминать 2000 г., бывший реальным пиком рынка в реальном выражении – пик 2007 г. не вернул его к этому уровню, поэтому я думаю о 2000 г. как о главном поворотном моменте. В то время, люди были очень обеспокоены тем, что рынок переоценен. Мы наблюдаем рост опасений того, что это произойдет – это признак пузыря. Если вы покупаете и держите рынок, но думаете, что он завышен, это может быть признаком иррационального оптимизма.

Что такое иррациональный оптимизм? Я думаю, что часто возникает ощущение, что в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх, и трудно предсказать, когда он может упасть, но он обязательно вернется. Итак, один из вопросов, который я задавал в опросах: «Согласны ли вы со следующим утверждением: фондовый рынок – лучшая инвестиция для долгосрочных держателей, которые могут просто покупать и удерживать через взлеты и падения рынка». Наше согласие с этим утверждением растет, но оно не настолько высоко, как это было в 2000 г. Мы еще не в иррациональном оптимизме вроде 2000 г., но мы движемся в этом направлении.

Далее...
Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Скрудж

Про «будеттокадорожать»

Про «будеттокадорожать». Знаете ли вы, что рублевые (!!!) цены на московскую недвижимость сейчас находятся примерно на том же уровне, что и в январе 2009 года – около 180 т.р. за кв. метр?

За 10 лет «инвесторы» в московскую недвижимость не заработали ничего.

А потеряли за это время на инфляции – чуть более половины покупательной способности своего капитала.




Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube, ■ ЖЖ-сообщество Личные финансы
Скрудж

Доходности вложений в недвижимость

Доходности вложений в недвижимость

Обновил для вебинаров данные по долгосрочным доходностям вложений в недвижимость по 15 странам за 40 лет (с 1 кв. 1975 по 1 кв. 2015 гг.). Картинка и данные – Economist.com, цифры среднегодовых доходностей рассчитаны мною. Доходности – реальные, скорректированные на местные индексы потребительских цен.

Доходности не учитывают возможный рентный доход, а также расходы на эксплуатацию и налоги.

Из картинки и данных должно быть понятно, что «будеттокадорожать» дорожает далеко не всегда, а если и дорожает, то средние цифры роста цен при этом невелики. Без учета возможной сдачи в аренду (деятельность, которую правильнее относить скорее к бизнесу, и которая несет в себе очевидные трудозатраты и дополнительные риски) доходность роста стоимости недвижимости, как правило, серьезно уступает доходностям вложений как в акции, так и облигации.






Другие ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Скрудж

Картинки

Я тут, пока болею, развлекаюсь построением графиков по историческим данным. И парой полученных веселых картинок захотелось с вами поделиться.

Началось все с того, что мне захотелось посмотреть, как вели себя долларовые цены на московскую недвижимость, начиная с 2000 года, когда портал metrinfo.ru (тогда еще irn.ru) начал рассчитывать индекс цен на московскую недвижимость. И я этот график построил. И график этот выглядел грустно, как и ожидалось – долларовые цены на московскую недвижимость сейчас находятся на уровне 2005 года.

А потом мне стало интересно сравнить это с другими вариантам вложений в долларах. Ну, не секрет же, что у нас многие любят все считать именно в долларах? И я это сделал, добавив графики роста капитала в долларах при вложениях в золото, а также в индексы акций России и США (обычные ценовые, без дивидендов и их реинвестирования). И привел все графики к единой точке отсчета исходя из предположения, что мы вложили по $100 (100%) в каждый инструмент в декабре 1999 года.

График, построенный в линейной шкале (верхняя картинка), выглядел настолько необычно, что я поспешил перестроить его в логарифмическом масштабе (нижняя картинка). Получилось более наглядно, и не менее поучительно.





Выводы сделайте сами, если захотите. Можно в комментариях.

Примечания:

1. Я в курсе, что момент начала расчета выбран невыгодно для американского рынка акций – на максимумах перед обвалом пузыря дот-комов. И очень выгодно для золота - рост с минимумов после 20-летнего падения.
2. Долларовый депозит отсутствует на графиках из-за отсутствия достоверных данных – ЦБ дает данные по депозитам в валюте лишь с 2011 года.
3. Все доходности - номинальные




Ближайшие семинары и вебинары:

21 - 22 апреля, МоскваСергей Спирин, семинар «Инвестиционный портфель для финансового советника»
23 - 26 апреляСергей Наумов, "Как инвестировать в ETF в России и за рубежом"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube, ■ ЖЖ-сообщество Личные финансы
Скрудж

Фонды зарубежной недвижимости (REIT) в портфеле инвестора

Оригинал взят у etf_investing в Фонды зарубежной недвижимости (REIT) в портфеле инвестора

Что такое REIT?

Одним из классов активов, который можно включить в портфель, является зарубежная недвижимость в виде REIT (Real Estate Investment Trust) - инвестиционных фондов, которые приобретают, строят и управляют объектами недвижимости.

В таких фондах процессы, связанные с поиском недвижимости, арендаторов, контролем за состоянием объектов недвижимости  и т.д., берет на себя управляющая компания REIT. Инвестор же просто приобретает акции REIT, которые обращаются на фондовых биржах. При этом он, по сути, становится одним из совладельцев той недвижимости, которая находится в активах фонда REIT

Акции REIT стоят недорого - обычно до нескольких сотен долларов США, а то и еще меньше.  Учитывая, что приобрести можно даже одну акцию, инвестору не потребуется крупная сумма денежных средств, которая обязательно понадобится при покупке объектов зарубежной недвижимости напрямую, где минимальные суммы для инвестирования могут начинаться от сотен тысяч долларов США и выше.

Кроме того, приобретение REIT с технической точки зрения будет гораздо более простым вариантом. Для этого не потребуется открывать банковские счета за рубежом, искать посредника для осуществления сделки, знающего местный рынок,  проводить юридическую проверку объекта недвижимости и т.д. Все, что нужно – получить доступ к биржам, где обращаются акции REIT.

Как правило, REIT одновременно инвестируют в большое количество объектов недвижимости. Кроме того, существуют инвестиционные фонды (к примеру, ETF), которые вкладывают денежные средства сразу в сотни REIT. Поэтому такие инвестиции будут гораздо более диверсифицированы, чем приобретение одного конкретного объекта недвижимости.

Наконец, инвестиции в REIT более ликвидны. Акции фондов REIT можно купить или продать в любой день во время работы фондовой биржи. В свою очередь,  приобретение и особенно продажа физической недвижимости может длиться месяцами, а то и годами.

Существуют два основных вида REIT – имущественные или долевые REIT (Equity REIT) и ипотечные REIT (Mortgage REIT). Долевые REIT как раз и занимаются инвестированием в объекты недвижимости. Ипотечные же REIT приобретают ипотечные кредиты на покупку недвижимости и долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. По сути, ипотечные REIT – это в большей степени инвестирование в долговые бумаги, а не в недвижимость. Кроме того, ипотечные REIT составляют менее 10% от всего рынка REIT.

Поэтому далее предлагаю поговорить только о долевых REIT.

REIT как отдельный класс активов

С формальной точки зрения REIT обычно считают отраслевыми акциями (как, например, акции энергетических или золотодобывающих компаний). При этом акции около 30 REIT входят в состав индекса S&P 500, занимая там примерно 3%.

Действительно, по показателям «доходность – риск» фонды REIT находятся гораздо ближе к акциям, чем, к примеру, к облигациям.

Как видно из рисунка ниже, за последние 20 лет (с декабря 1996 г. по декабрь 2016 г.) доходность американских REIT (оранжевая точка) оказалась даже выше, чем у большинства американских индексов акций. Правда, и уровень риска (стандартного отклонения) также оказался выше по сравнению с некоторыми индексами (к примеру, выше, чем у индекса S
&P 500).




по данным reit.com

примечание: ML Corp/Govt – индекс сочетания корпоративных и правительственных облигаций, Domestic Hi-Yield – индекс высокодоходных корпоративных облигаций компаний США,  S&P 500 – индекс 500 крупнейших компаний рынка акций США, Russell 2000 Growth – индекс акций роста компаний США, S&P Utilities – индекс акций компаний сектора коммунальных услуг, DJ US Total Stock Market -  индекс всего рынка акций США, Russell 2000 Value – индекс акций стоимости компаний США , NASDAQ Composite – индекс акций компаний, торгующихся на американской бирже NASDAQ , FTSE NAREIT All Equity REIT – индекс долевых REIT

Однако существует ряд причин, которые позволяют рассматривать REIT в качестве самостоятельной части инвестиционного портфеля.


Collapse )

Скрудж

Запись вебинара «Влияние сноса пятиэтажек на рынок недвижимости»

Программа реновации, запускаемая в Москве, может не только позволить москвичам улучшить свои жизненные условия и перебраться в более современные и комфортабельные квартиры, но и заработать тем инвесторам, которые готовы рисковать. Однако для успеха в подобных инвестиционных проектах важно грамотно оценивать те изменения на рынке недвижимости, которые программа реновации может вызывать.

Запись бесплатного вебинара Галины Парусовой «Влияние сноса пятиэтажек на рынок недвижимости», прошедшего 6 июня, доступна по ссылкам:

На сайте вебинар-провайдера -
http://m.mirapolis.ru/m/miravr/4334816608

На нашем сайте finwebinar.ru -
http://finwebinar.ru/20170606/

Запуск просмотра, пауза, перемотка вперёд/назад - в нижней части экрана.

Если вдруг вы увидите на экране техническое сообщение связанное с Flash Player , щелкните на изображение и нажмите "Разрешить использовать Flash".

Презентация к вебинару доступна по ссылке
http://finwebinar.ru/pdf/realty_060617.pdf

Если вы посчитаете, что эта информация может быть полезна кому-то из ваших друзей и знакомых - сделайте хорошее дело, перешлите им ссылку на запись.

Приятного просмотра!







8 июняВладимир Крейндель, "Биржевые ETF на облигации"
14 июняСергей Спирин, "Международная диверсификация для пассивного инвестора"
20 - 22 июняГалина Парусова, "Инвестиции в недвижимость"
28 - 29 июняСергей Спирин, "Вложения в драгоценные металлы"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы
Скрудж

Инвестиции в недвижимость - вебинар Галины Парусовой 20 - 22 июня

20 – 22 июня состоится вебинар Галины Парусовой "Инвестиции в недвижимость".

* * *

Недвижимость – это сердцевина практически любого бизнеса, и именно она является фундаментом состояния многих богатых людей. Для того, чтобы создать богатство и сделать свой бизнес "здоровым и красивым", необходимо освоить азы обращения с недвижимостью.

Дональд Трамп

Ещё несколько лет назад считалось, что заработать на недвижимости просто: достаточно приобрести квартиру и сдать её в аренду. При этом доходность вложений в недвижимость определялась не только арендной ставкой, но и прогнозируемым ростом стоимости жилья.

Особенно радовали приобретателей вложения в новостройки, приносившие до 30% прибыли в год.

С середины декабря 2014 ситуация на рынке недвижимости изменилась. После кратковременного оживления с ноября 2014 г. по январь 2015 г. на рынке недвижимости наблюдается медленное снижение цен и скидочный тренд. Прошедший 2016 год можно назвать годом скидок. Максимальную скидку получали те покупатели, которые решили приобрести квартиру в домах, относящихся к классу качественно устаревшей недвижимости: панельные пятиэтажки. Средняя цена дисконта составила 10 %.

Что принесёт 2017 год? Пока это задача с неизвестными...

Что делать инвестору в кризисных условиях? Сложно дать конкретный ответ на данный вопрос, поскольку, как уникален каждый инвестор, так неповторимы его решения и выборы. Лишь напомню, что в любой ситуации можно действовать себе во благо, ведь кризис — время удивительных возможностей, в том числе в вопросе инвестирования в недвижимость.

Человека, решившего инвестировать в недвижимость, волнуют вопросы:


  • Как оценить ликвидность объекта недвижимости?
  • В каком сегменте рынка недвижимости квартиры демонстрируют наименьшее удешевление в случае кризиса?
  • На что обратить внимание в договоре купли-продажи?
  • Как посчитать доходность инвестиций?
  • Какие квартиры со вторичного рынка могут принести максимальную прибыль?

Вебинар даст ответы на эти вопросы. Кроме того, мы будем говорить о том, как и где искать инвестиционные объекты недвижимости, учитывать факторы, влияющие на стоимость недвижимости, определять предварительную доходность инвестиций в недвижимость, познавать главные принципы ремонта квартир, учиться эффективно сдавать недвижимость в аренду, объяснять те ошибки собственников, которые они допускают при продаже недвижимости.

Сегодня многие понимают, что те времена, когда вложения в недвижимость приносили до 50% годовых и больше, остались в прошлом. Тем не менее и сейчас тщательно подобранная ликвидная недвижимость может занять достойное место в инвестиционном портфеле как стабильный защитный актив.

Инвестиции в недвижимость – это не удача, не случайное стечение благоприятных обстоятельств. Это трезвый расчёт, анализ, точное решение о том, какую квартиру приобретать. Это труд, если вы решили извлекать из квартиры пассивный доход. Это знания, позволяющие владельцу недвижимости, ставшему продавцом, не допустить ошибки при ее продаже. Это умение заработать даже в кризис. Это способность изучить и понять информацию по инвестициям в недвижимость.

Приходите учиться!

* * *

Программа вебинара «Инвестиции в недвижимость»

Collapse )
Скрудж

Про инвестиции в недвижимость Великобритании (и не только)

В последнее время вновь активизировалась активность агентов, предлагающих приобрести "британскую недвижимость". О том, чем это может закончиться, читайте в моей статье трехлетней давности.

Оригинал взят у fintraining в Про инвестиции в недвижимость Великобритании (и не только)

britaniaЗа последний месяц уже дважды от разных людей услышал, по сути, одну и ту же (с легкими вариациями) любопытную историю про «инвестиции в недвижимость Великобритании».

У меня нет никакого желания ни судиться с кем-либо, ни даже спорить с кем-либо, поэтому история будет без названий и фамилий. Цель этой статьи вовсе не в том, чтобы кого-то-там разоблачать или предостерегать от общения с конкретными фирмами. Цель статьи – на примере этих историй поговорить о некоторых важных принципах инвестиций. Как гласит старинная пословица, «Корабль на мели – моряку маяк».

Одна фирма с британским названием несколько лет назад вышла на российский рынок и стала предлагать инвестировать в недвижимость Великобритании. Для поиска инвесторов фирма активно налаживала сотрудничество как с инвестиционными консультантами, так и с агентами по недвижимости, выплачивая продавцам щедрые комиссионные.

Объектами инвестиций выступали, в основном, довольно нетрадиционные варианты недорогой недвижимости Великобритании – парковочные места, склады самообслуживания, студенческие общежития и т.д. Инвесторам предлагалось приобрести данные объекты недвижимости по договору долгосрочной аренды. И сразу же сдать эти объекты в субаренду британской управляющей компании. Фирма брала на себя управление приобретенной недвижимостью в интересах инвестора, гарантируя (!) доходность инвестиций в размере 8% годовых в фунтах стерлингов.

Вопрос о том, почему же сами британцы не спешат вкладываться в столь выгодное предложение, и почему фирма предпочитает привлекать деньги в далекой России, у инвесторов почему-то не возникал.

Collapse )
Скрудж

Некоторые нюансы налоговых вычетов

Оригинал взят у etf_investing в Некоторые нюансы налоговых вычетов
Сегодня хочу обратить внимание на некоторые нюансы налоговых вычетов по НДФЛ.

Социальный вычет на обучение

При оформлении вычета за обучение ребенка не важно, на кого из родителей оформлены документы, подтверждающие факт обучения и оплаты. В этом случае налоговый вычет может получить любой из родителей (письмо Минфина России №03-04-05/7-238 от 18 марта 2013 года).

Вычет можно получить при обучении за рубежом. Налоговый кодекс не содержит требований о том, чтобы учебное заведение обязательно находилось в России или имело лицензию, выданную в соответствии с российским законодательством. Однако любую другую лицензию или иной документ, подтверждающий, что это официальное учебное заведение, все равно необходимо иметь, чтобы предоставить эти документы в налоговую инспекцию.

Если оплату за обучение человека осуществило какое-то третье лицо (родственник, гражданский муж/жена и др.), то человек, проходивший обучение,  все равно может оформить на себя  налоговый вычет. Для этого необходимо составить доверенность на имя этого третьего лица, которая будет содержать информацию, что третье лицо оплачивало обучение по поручению человека, проходившего обучение. При этом в платежных документах должно быть указано, что платеж осуществлялся за обучение именно этого человека, который проходил обучение и впоследствии будет получать налоговый вычет (письмо Минфина России №03-04-07/75470 от 16 декабря 2016 года).

Вычет нельзя получить при оплате обучения супруга, т.к. в Налоговом кодексе не предусмотрена такая возможность (вычет можно получить за свое обучение, обучение детей, братьев и сестер).

Социальный вычет на лечение

В отличие от вычета на обучение, вычет на лечение нельзя получить при оплате расходов за братьев или сестер.

Вычет нельзя получить за лечение в зарубежных медицинских учреждениях. Налоговый кодекс содержит прямое требование, что у таких учреждений должна быть лицензия, выданная в соответствии с законодательством РФ.

Социальный вычет на взносы по договорам страхования жизни

С 1 января 2017 г. данный вычет (как и вычеты при приобретении недвижимости, за обучение и лечение) можно получить через работодателя.  Для этого необходимо будет подать в налоговую инспекцию документы, подтверждающие право на вычет, в течение 30 календарных дней получить уведомление о праве на вычет и предоставить это уведомление работодателю.

Согласно письму Минфина России от 17.08.2016 № 03-04-05/48235, нельзя получить вычет по договору страхования жизни, в рамках которого выгодоприобретателем является не налогоплательщик, а  банк (например, в случае заключения договора страхования жизни при оформлении ипотеки).

В случае если заключен «комбинированный» договор страхования, который, кроме страхования жизни, включает в себя страхование от несчастных случаев и болезней, налоговый вычет можно получить не со всех взносов по договору, а только с тех, которые относятся непосредственно к страхованию жизни. Если в договоре в явном виде не указано, какая часть от общей суммы взносов идет на страхование жизни, в страховой компании можно запросить справку, которая будет содержать данную информацию (письмо ФНС России от 19.07.2016 №БС-4-11/12961@)

Имущественный вычет при приобретении недвижимости

С 15 июля 2016 г. при регистрации прав собственности на недвижимость в качестве подтверждающего документа выдается не свидетельство о регистрации прав собственности (как раньше), а выписка  из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно эта выписка будет служить подтверждения права на получение имущественного вычета при приобретении недвижимости (письмо ФНС России от 18.10.2016 №БС-4-11/19695@). Однако для недвижимости, приобретенной до 15 июля 2016, при обращении в налоговую инспекцию, как и прежде, можно прикладывать свидетельство о регистрации прав собственности.

Предположим следующую ситуацию: сотрудник, имеющий право на  имущественный вычет, решил получать его через работодателя и обратился к нему с заявлением о получении вычета в середине года (при этом до данного момента работодатель уже удерживал с него НДФЛ в предыдущие месяцы).

В этом случае сотрудник, начиная с месяца, когда работодателю было подано заявление, начнет получать зарплату без удержания НДФЛ.

При этом согласно письму Минфина от 20 января 2017 г. № 03-04-06/2416, сумма НДФЛ, которая была удержана с сотрудника с начала года, должна быть возвращена работодателем, если сотрудник подаст тому письменное заявление о возврате излишне удержанного налога.
Отмечу также, что формально такую же схему возврата НДФЛ можно применить и для других вычетов, получаемых через работодателя (например, на лечение, на обучение, на взносы по страхованию жизни).

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Согласно письму Минфина от 15 июля 2016 г. № 03-04-05/41795, при продаже недвижимости, находящейся за рубежом, налогоплательщик имеет право на  имущественный вычет при продаже.

Общее для налоговых  вычетов

Социальные налоговые вычеты (на обучение, лечение, по взносам в рамках договоров с НФП или договоров страхования жизни), а также имущественный налоговый вычет при приобретении/строительстве недвижимости может получить любой из супругов, вне зависимости  от того, на кого были оформлены платежные документы и право собственности (письмо ФНС России от 24 октября 2016 г. № БС-4-11/20142@, письмо Минфина России №03-04-05/22246 от 20 апреля 2015 года). Единственное исключение (как уже было отмечено выше) – обучение супруга, по которому вычет получить нельзя.





* * *
Более подробно о налоговых вычетах, а  также о других способах оптимизации налогов, которыми может воспользоваться российский инвестор при инвестировании в России и через зарубежных финансовых посредников, будет рассказано на вебинаре «Налоги для частного инвестора», который состоится 15-16 марта








Скрудж

Как-то вечером раздался стук в дверь…

С.С.:
Анекдот о неожиданном приятном бонусе для инвестора в недвижимость.

* * *

Давненько я получил в наследство пару квартир расположенных рядом (совмещенные они были ранее моими родителями) на пятом этаже, затем положил глаз на третью, она оставалась последней на лестничной клетке. Спустя несколько лет все-таки приобрел и ее. Весь пятый этаж был мой — чувство наиприятнейшее.

В один пятничный вечер раздался стук в дверь: открываю, там стоят три тетеньки и спрашивают, верю ли я в Бога? Я в общем культурно посылаю их и закрываю дверь.

Через некоторое время стук уже во вторую дверь.

Я тут сразу смекнул, что происходит. С каменным лицом, как и в первый раз открываю — тетки переглядываются, теряются в словах, начинают креститься и оглядываться. Немногословно шлю опять их культурно туда же, и бегу к третьей двери умирая на ходу от смеха.

Ну и что вы думаете?

Collapse )