?

Log in

No account? Create an account

Категория: недвижимость

Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

В 2013 году профессор Йельского университета Роберт Шиллер был удостоен Нобелевской премии по экономике наряду с Юджином Фамой и Ларсом Питером Хансеном. До этого Шиллер был, пожалуй, наиболее известен в широких финансовых СМИ за распознавание пузыря на рынке недвижимости до его краха в 2006-07 гг. и за свои многочисленные книги. Однако в кругах индексации имя Шиллера хорошо известно благодаря индексам цен на жилье S&P Case-Shiller Home Price, которые он разработал с помощью Карла Кейса из Колледжа Уэллсли.

> Это, вероятно, вопрос, который вам часто задают в последнее время: прямо сейчас мы находимся в стадии иррационального оптимизма?

На самом деле, я работаю над третьим изданием моей книги «Иррациональный оптимизм» /«Irrational Exuberance», в русском переводе — «Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками»/. Во всяком случае, это вопрос степени – это вопрос процентов. Рынок стремительно растет, и я полагаю, что за этим стоит оптимизм. Но это не что-то единообразное. В каждый момент времени существует своя история, и история имеет несколько измерений.

Есть вещь, которой наша сегодняшняя история начинает напоминать 2000 г., бывший реальным пиком рынка в реальном выражении – пик 2007 г. не вернул его к этому уровню, поэтому я думаю о 2000 г. как о главном поворотном моменте. В то время, люди были очень обеспокоены тем, что рынок переоценен. Мы наблюдаем рост опасений того, что это произойдет – это признак пузыря. Если вы покупаете и держите рынок, но думаете, что он завышен, это может быть признаком иррационального оптимизма.

Что такое иррациональный оптимизм? Я думаю, что часто возникает ощущение, что в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх, и трудно предсказать, когда он может упасть, но он обязательно вернется. Итак, один из вопросов, который я задавал в опросах: «Согласны ли вы со следующим утверждением: фондовый рынок – лучшая инвестиция для долгосрочных держателей, которые могут просто покупать и удерживать через взлеты и падения рынка». Наше согласие с этим утверждением растет, но оно не настолько высоко, как это было в 2000 г. Мы еще не в иррациональном оптимизме вроде 2000 г., но мы движемся в этом направлении.

Далее...
Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Оригинал взят у etf_investing в Фонды зарубежной недвижимости (REIT) в портфеле инвестора

Что такое REIT?

Одним из классов активов, который можно включить в портфель, является зарубежная недвижимость в виде REIT (Real Estate Investment Trust) - инвестиционных фондов, которые приобретают, строят и управляют объектами недвижимости.

В таких фондах процессы, связанные с поиском недвижимости, арендаторов, контролем за состоянием объектов недвижимости  и т.д., берет на себя управляющая компания REIT. Инвестор же просто приобретает акции REIT, которые обращаются на фондовых биржах. При этом он, по сути, становится одним из совладельцев той недвижимости, которая находится в активах фонда REIT

Акции REIT стоят недорого - обычно до нескольких сотен долларов США, а то и еще меньше.  Учитывая, что приобрести можно даже одну акцию, инвестору не потребуется крупная сумма денежных средств, которая обязательно понадобится при покупке объектов зарубежной недвижимости напрямую, где минимальные суммы для инвестирования могут начинаться от сотен тысяч долларов США и выше.

Кроме того, приобретение REIT с технической точки зрения будет гораздо более простым вариантом. Для этого не потребуется открывать банковские счета за рубежом, искать посредника для осуществления сделки, знающего местный рынок,  проводить юридическую проверку объекта недвижимости и т.д. Все, что нужно – получить доступ к биржам, где обращаются акции REIT.

Как правило, REIT одновременно инвестируют в большое количество объектов недвижимости. Кроме того, существуют инвестиционные фонды (к примеру, ETF), которые вкладывают денежные средства сразу в сотни REIT. Поэтому такие инвестиции будут гораздо более диверсифицированы, чем приобретение одного конкретного объекта недвижимости.

Наконец, инвестиции в REIT более ликвидны. Акции фондов REIT можно купить или продать в любой день во время работы фондовой биржи. В свою очередь,  приобретение и особенно продажа физической недвижимости может длиться месяцами, а то и годами.

Существуют два основных вида REIT – имущественные или долевые REIT (Equity REIT) и ипотечные REIT (Mortgage REIT). Долевые REIT как раз и занимаются инвестированием в объекты недвижимости. Ипотечные же REIT приобретают ипотечные кредиты на покупку недвижимости и долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. По сути, ипотечные REIT – это в большей степени инвестирование в долговые бумаги, а не в недвижимость. Кроме того, ипотечные REIT составляют менее 10% от всего рынка REIT.

Поэтому далее предлагаю поговорить только о долевых REIT.

REIT как отдельный класс активов

С формальной точки зрения REIT обычно считают отраслевыми акциями (как, например, акции энергетических или золотодобывающих компаний). При этом акции около 30 REIT входят в состав индекса S&P 500, занимая там примерно 3%.

Действительно, по показателям «доходность – риск» фонды REIT находятся гораздо ближе к акциям, чем, к примеру, к облигациям.

Как видно из рисунка ниже, за последние 20 лет (с декабря 1996 г. по декабрь 2016 г.) доходность американских REIT (оранжевая точка) оказалась даже выше, чем у большинства американских индексов акций. Правда, и уровень риска (стандартного отклонения) также оказался выше по сравнению с некоторыми индексами (к примеру, выше, чем у индекса S
&P 500).




по данным reit.com

примечание: ML Corp/Govt – индекс сочетания корпоративных и правительственных облигаций, Domestic Hi-Yield – индекс высокодоходных корпоративных облигаций компаний США,  S&P 500 – индекс 500 крупнейших компаний рынка акций США, Russell 2000 Growth – индекс акций роста компаний США, S&P Utilities – индекс акций компаний сектора коммунальных услуг, DJ US Total Stock Market -  индекс всего рынка акций США, Russell 2000 Value – индекс акций стоимости компаний США , NASDAQ Composite – индекс акций компаний, торгующихся на американской бирже NASDAQ , FTSE NAREIT All Equity REIT – индекс долевых REIT

Однако существует ряд причин, которые позволяют рассматривать REIT в качестве самостоятельной части инвестиционного портфеля.


ЧИТАТЬ ДАЛЬШЕ...Свернуть )

Готовил программу для нового вебинара, изучал данные по динамике цен на рынках недвижимости разных стран. И обнаружил, что в числе стран, по которым у портала economist.com есть данные по ценам на недвижимость, появилась Россия (и еще несколько стран, данных по которым на сайте раньше не было).

Я давно искал наглядную картинку, сравнивающую доходности российского рынка недвижимости с зарубежными. Собственно, перегретость нашей «будеттокадорожать» по сравнению с зарубежными аналогами мне давно была понятна, и я не раз писал об этом в блоге (подробности – по тэгу «недвижимость»). Однако, наглядной убедительной картинки у меня не было.

Теперь есть.

Идёте по ссылке на сайт economist.com.

Выбираете вкладку «Prices in real terms», чтобы сравнивать между собой т.н. «реальные» доходности, т.е. за вычетом инфляции. Кликаете мышкой по графику «Russia» – он построится с 2001 года, более ранних данных у economist.com нет. Затем по очереди добавляете на график для сравнения другие страны, данные по которым с этого года доступны. Если появится предупреждение об отсутствии данных, то эту страну пропускаете, чтобы дополнительно не сужать интервал по оси времени. В итоге выключенными останутся лишь небольшое число развивающихся стран - Бразилия, Индия, Мексика, Южная Корея, Турция – которые не столь интересны.



И наслаждаетесь получившейся в результате картинкой.

Верхний бежевый график - это Россия.

Далее...Свернуть )
Статья от Галины Парусовой, которая будет полезна как участникам предстоящего вебинара "Инвестиции в недвижимость" и мастер-класса "Как повысить доход от аренды?", так и просто людям, совершающим сделки с недвижимостью, и проводящими существенную часть своего времени за пределами России.

Автор: Галина Парусова
Источник: domitalia.ru

Резидент, нерезидент...

Речь не идёт о стране, в которой вы постоянно проживаете, неважно также ваше гражданство. Имеются в виду ваши налоговые обязательства. Да, вы верно поняли: они будут разными для налогового резидента РФ и для налогового нерезидента страны.

Мне давно хотелось разобраться в данном вопросе. Особенно после того, как услышала квартирные истории, в которых фигурировали "герои", продавшие квартиру в России и получившие предложение заплатить 30% НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Если представить, что в договоре купли-продажи по-честному была указана цена сделки, например, 10'000'000 рублей, то 30%, то есть 3'000'000 рублей, правда, много. Поэтому тем, что часто путешествует, бывает за пределами России, перед сделкой лучше собрать информацию по налогообложению нерезидентов, поскольку взимание налогов с физических лиц не зависит от их гражданства, оно связано с их налоговым статусом.

Налоговые резиденты в РФ - лица, которые в течение календарного года находятся в стране не менее (лучше более на несколько дней) 183 дней. Если же они находятся на территории РФ меньше вышеуказанного срока, то считаются налоговыми нерезидентами.

Как стать нерезидентом?

  • уехать за рубеж на постоянное место жительства (ПМЖ),
  • путешествовать длительное время, например, заняться дауншифтингом в одной из стран Азии,
  • работать по контракту за рубежом длительное время,
  • совершить множество поездок и командировок за рубеж в течение 12 месяцев.

Исключения:

  • военные, служащие за пределами России,
  • служащие государственных органов власти, органов местного самоуправления, находящиеся в командировках за пределами России.

Почему у нерезидента трудная судьба?

Налоги, НДФЛ для резидента = 13%, для нерезидента = 30%.

Далее...Свернуть )
Я не раз писал в блоге о том, что, с моей точки зрения, рынок недвижимости в Москве в последние годы был крайне перегрет, а его безудержный рост, подкрепленный рассказами строителей и риэлторов про «будеттокадорожать!» являлся пузырем.

И вот время расставляет все на свои места.

Картинки говорят об этом лучше любых слов.

Первая из них – долларовые цены на 1 кв. м. московской жилой недвижимости. С пиковых значений конца 2008 года долларовые цены рухнули вдвое и вернулись на уровень 2006 года.



Те, кто вместо покупки жилья просто хранил доллары в матрасе (даже не говорю про банковские депозиты!) сейчас могут купить жилье дешевле, чем те, кто делал это в последние 9 лет.

Правда, это вовсе не означает, что хранить средства в долларах было хорошим решением, и это видно на следующей картинке. Но из двух плохих вариантов инвестиций – московской недвижимости и доллара – в последние 9 лет доллар оказался более выгодным вариантом.

Кто-то может возразить, что мы живем в России и ведем расчеты в рублях.

Специально для них – вторая картинка. Динамика рублевых цен на московскую недвижимость.

Далее...Свернуть )

Снимать vs купить

С.С.:
Популярный вопрос и ответ на него для одного конкретного случая с цифрами и расчетом.

Понятно, что все случаи разные. Но общее у них то, что лучше внимательно считать, чем полагаться на эмоции.

* * *

Оригинал взят у fundamentaliska в Снимать vs купить
вот все вокруг говорят покупай квартиру, покупай. Своя лучше. Лучше в своей жить, чем дяде платить.

Ипотека мол рулит.

Сунь-цзы сказал, если ты не очень хороший охотник - приблизся к оленю.

Ну я и приблизилась и все подсчитала:
Читать дальше...Свернуть )

kuxnya_litС.С.:
Что нужно сделать с квартирой, чтобы сдать ее в аренду быстро и выгодно?

Полезные советы от Галины Парусовой, риэлтора с 19-летним стажем, консультанта инвесторов по вопросам вложений в недвижимость, автора книг для риэлторов и тех, кто хочет решить квартирный вопрос.

* * *

Автор: Галина Парусова

Сегодня на рынке аренды недвижимости Москвы и Подмосковья приличная конкуренция. Выигрывает тот арендодатель, который с умом подошёл к такому важному вопросу, как подготовка квартиры к сдаче в аренду. Сейчас я не буду вдаваться в подробности, каким образом у вас появилась лишняя квартира. Мотивов много: инвестиции, подарок, наследство, обмен большой квартиры на две меньшие по площади, переезд в квартиру родственников или к мужу, жене на площадь. Главное: квартира для сдачи в аренду есть.

Предположим, что вы справились с трудной задачей обновления жилья и отремонтировали квартиру или просто отмыли её до блеска. А дальше что? Мебель? Конечно! Подобрали мебель: минимальный набор в виде двуспальной кровати или диван-кровати, шкафа для одежды, кухонного гарнитура, обеденного стола, стульев к нему. Купили холодильник и стиральную машину-автомат.

Стиральная машина-автомат - необходимое условие для успешной сдачи квартиры в аренду. В моей практике не встречались наниматели, перевозившие с квартиры на квартиру личную стиральную машину под 50 кг веса.

Обратите внимание на то, как оформлены окна в квартире под аренду. Занавески купили? На показе они тоже необходимы, потому что придают квартире уют и законченный вид. Возможно, позднее наниматели спрячут их в дальний угол кладовой или шкафа, приобретут те, которые им больше нравятся. А пока пусть они выполнят задачу в создании привлекательного жилья.

Далее...Свернуть )
3d_realtyВ комментариях к статье про вебинар Галины Парусовой задали вопрос, не кажется ли мне, что идея "давайте купим квартиру в 2 раза ниже рыночной стоимости" чем-то напоминает идею "давайте мы купим акции подешевле, а потом продадим их подороже, а потом еще раз и еще раз"?

Вопрос интересный и заслуживает развернутого ответа. Нет, мне так не кажется.

Дело в том, что рынок недвижимости имеет ряд важных отличий от рынка акций. Например, все акции (к примеру, Газпрома) торгуются примерно по одной и той же цене - по рыночной (плюс/минус спрэд). А вот цены на похожие друг на друга объекты недвижимости могут отличаться друг от друга очень сильно, на десятки процентов. Более того, цена зависит от вашего умения торговаться и договариваться. А еще вы своими умелыми (или неумелыми) действиями (например, ремонтом) можете сильно влиять на цену (как вверх, так и вниз).

Все это невозможно на рынке акций. И одновременно это норма на рынке недвижимости.

Поэтому идея купить акции в два раза ниже рыночной цены, действительно, абсурдна. А вот идея купить недвижимость в два раза ниже рыночной цены вполне уместна.

В дистанционном курсе «Управление личными финансами» есть блок «Недвижимость». Думаю, вам будет интересен небольшой фрагмент из него, описывающий особенности недвижимости как объекта инвестиций.

* * *

Особенности недвижимости как объекта инвестиций

(с) 2006, Сергей Спирин

Недвижимость является замечательной возможностью для инвестиций, однако проведение операций с недвижимостью в силу ряда факторов существенно сложнее, чем операции с бумажными активами. Желающим инвестировать средства в недвижимость необходимо понимать ее особенности как инвестиционного объекта. Перечисленные ниже факторы характерны для большинства вариантов инвестиций в недвижимость, хотя могут быть и исключения.

Далее...Свернуть )
realty150В марте мы проведем еще один вебинар, который заинтересует состоятельную часть нашей аудитории – вебинар «Инвестиции в недвижимость».

Проведет его Галина Парусова, эксперт по недвижимости с 19-летним опытом риэлторской деятельности в России и за рубежом, консультант по инвестициям в недвижимость, автор книг для риэлторов и тех, кто хочет решить квартирный вопрос, автор тренингов и мастер-классов для агентов по недвижимости.

Вебинар пройдет 18 - 20 марта 2014 г. За три занятия вебинара вы узнаете обо всех этапах инвестиций в недвижимость: покупка инвестиционной недвижимости, сдача ее в аренду, продажа недвижимости с прибылью.

Я знаком с программой вебинара, и хочу отметить, что его отличает внимание к деталям и тонкостям, которые известны профессионалам, но обычно не очевидны для новичков. Между тем, недвижимость – это такая сфера, в которой мелочей не бывает. Именно понимание или непонимание нюансов и приводит к очень широкому разбросу результатов инвестиций в недвижимость – от провальных до успешных .

Анонс и программа вебинара – под катом.

Далее...Свернуть )
У меня во френдленте собралась уже очень большая и пестрая компания, но лишь очень немногие журналы я действительно читаю каждый раз и с удовольствием.

Один из таких журналов – журнал питерского риелтора, дачницы, собаковода и просто прекрасного человека Татьяны s0no Навальной. Что ни пост – то практически шедевр, не оторваться. И вам рекомендую немедленно френдить и читать запоем.

А недавно (вот прямо на днях) у Татьяны вышла книжка «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос», которую я вам также рекомендую, ибо не интересной она получиться просто не может.

Купить можно на Озоне или в книжном магазине «Москва» и сети магазинов «Буква».

Я себе эту книгу в список предстоящих покупок уже внес.

И вы тоже, уверен, тоже немедленно внесете, как только почитаете в журнале у Татьяны ее заметки.

А когда это сделаете – не забудьте поддержать выход книги перепостом.




Вебинар "Формирование инвестиционного портфеля" - 25 августа, 12, 13, 14, 15 сентября.

ЖЖ-сообщество Личные финансы
TOP-100 блогов финансовой тематики

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования



Другие ресурсы:

Facebook: http://facebook.com/fintraining.spirin

VKontakte: http://vk.com/fintraining

Twitter: http://twitter.com/fintraining

YouTube: http://youtube.com/fintraining01

Telegram: https://t.me/fintraining

Яндекс.Дзен: https://zen.yandex.ru/id/5a526e7d8651650f4666cbc1

Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Syndicate

RSS Atom

Статьи

Метки

Latest Month

Октябрь 2019
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031  
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner