Записки инвестора

Баффет: Что можно узнать из моих инвестиций в недвижимость?

(С.С.: Статья, которой уже 10 лет, но она не теряет, и вряд ли когда-либо потеряет актуальности. Статья, которую я переводил еще до появления сайта AssetAllocation – для ЖЖ «Записки инвестора»)

В эксклюзивном отрывке из своего предстоящего письма акционерам Уоррен Баффет оглядывается на два приобретенных объекта недвижимости и на те уроки, которые они предлагают инвесторам в акции.

«Инвестиции наиболее разумны, когда они наиболее напоминают бизнес»
Бенджамин Грэм, «Разумный инвестор»

Лучше всего будет начать это эссе цитатой Бена Грехема, поскольку очень многое, что я знаю об инвестициях, я узнал от него. Я еще расскажу про Бена чуть позже, когда буду говорить об обыкновенных акциях. Но вначале позвольте мне рассказать о двух небольших инвестициях вне рынка акций, сделанных мною очень давно. Хотя они и не сильно повлияли на мой капитал, они поучительны.

Эта история берет свое начало в штате Небраска. В период с 1973 по 1981 год в западных штатах произошел взрывной рост цен на сельскохозяйственную продукцию, вызванный распространенным убеждением, что грядет безудержная инфляция, подпитываемая кредитной политикой небольших сельских банков. Вскоре пузырь лопнул, в результате цены снизились на 50% и более, что разорило как бравших кредиты фермеров, так и их кредиторов. Банки Айовы и Небраски лопнули в этом пузыре, как и в нашей недавней Великой рецессии.

Далее - https://assetallocation.ru/buffett-realty

Доходность инвестиций в недвижимость в разных странах

Есть такой журнал – The Economist. А у него есть сервис с долгосрочными данными по стоимости недвижимости в разных странах с 1970 года (по ряду стран – с немного более поздних дат) - economist.com/graphic-detail/global-house-prices

Там есть красивые интерактивные графики, но нет цифр доходности в % годовых. Однако, этот недостаток несложно исправить, если взять цифры с графиков и самому пересчитать их в проценты годовых в экселе. На всякий случай, напомню, что среднегодовые доходности считаются не как среднее арифметическое, а как среднее геометрическое. Формула для экселя: = СТЕПЕНЬ((кон._значение/нач._значение);1/количество_лет) – 1

Я сделал это и получил следующую табличку реальных доходностей инвестиций в недвижимость за 45 лет (1 кв. 1975 – 1 кв. 2020) и за 50 лет (1 кв. 1970 – 1 кв. 2020):

• Australia: 2,7% / 2,9%
• Belgium: 2,2% / 2,1%
• Britain: 2,6% / 3,1%
• Canada: 2,5% / 2,9%
• Denmark: 1,7% / 1,8%
• Finland: 1,3% / 1,2%
• France: 2,0% / 1,9%
• Germany: 0,4% 0,5%
• Italy: 0,3% / 0,9%
• Japan: 0,0% / 0,5%
• Netherlands: 2,3% / 2,3%
• New Zealand: 2,6% / 3,2%
• Norway : 2,6% / 2,4%
• South Africa: 0,3% / 0,2%
• Spain: 2,3% / -
• Sweden: 2,0% / 1,8%
• Switzerland: 1,1% / 1,2%
• United States: 1,2% / -

По Испании и США на сайте нет цифр с 1970 года (за 50 лет), а есть только с 1975 г. (за 45 лет).

Собственно, я привел эти данные для того, чтобы обратить ваше внимание, насколько они малы по сравнению со средними доходностями инвестиций в рынки акций и даже по сравнению с большинством рынков облигаций. Скорее эти цифры близки к доходностям товарных активов (чем, собственно, и являются инвестиции в бетон и кирпич).

Цифры не включают в себя, с одной стороны, возможность сдачи недвижимости в аренду, но, с другой стороны, они не включают также затраты инвестора на содержание и ремонт недвижимости, а также на налоги.

Краткий вывод из этих цифр, пожалуй, такой: инвестиции в недвижимость не имеют смысла просто как «в бетон», без сдачи недвижимости в аренду – доходность «инвестиций в бетон» оказывается слишком низкой. А сдача недвижимости в аренду, с одной стороны, увеличивает доходность, но с другой стороны, превращает «пассивные инвестиции» в весьма «активный бизнес» с поиском арендаторов, заботой о сохранности имущества, затратами не ремонт, соответствующими рисками и т.д. и т.п. И общая доходность там тоже не сказать, чтобы была сильно высока.

Про ЗПИФы недвижимости

В связи с тем, что в чате телеграма возник разговор про ЗПИФы недвижимости, коротко напишу свое мнение о них.

Я на сегодняшний момент воздерживаюсь и рекомендую воздерживаться от любых инвестиций в российские ЗПИФы недвижимости за исключением случаев, когда такие инвестиции являются инсайдерскими для Вас – например, организаторами ЗПИФа недвижимости являются ваши друзья, в отношении которых вы можете быть уверены, что они не будут «крысить» деньги.

Такая рекомендация связана с тем, что отрасль недвижимости (как строительство, так и арендные отношения) является одной из лидирующих в РФ по использованию черного нала и схем уклонения от налогов. В связи с этим любая российская УК в сфере недвижимости имеет возможность показывать вам любую доходность, которую захочет, пряча реальную прибыль от пайщиков. Такое почти невозможно (или как минимум весьма затруднительно) при инвестициях в ценные бумаги на публичных рынках под контролем спец. депозитариев. Однако, это очень легко при инвестициях в недвижимость, где существенная часть сделки до сих пор заключаются «вчерную», а контроль спец. депозитария – чисто номинальный.

В связи с этим моя позиция по российским ЗПИФам недвижимости – пока не связываться. Повторюсь, если только конкретная УК – это не ваши близкие друзья.

Западные REITs – это другая история. Там, как минимум, есть широкая диверсификация и долгая история. Да и общий контроль, как мне кажется, в целом должен быть повыше. К ним эта рекомендация не относится.

Ближайшие учебные курсы:
07 - 11 июня (пн - пт) – учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 1. Структура портфеля или Стратегия"
21 - 25 июня (пн - пт) – учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 2. Наполнение портфеля или Тактика"
в любое время – Личные финансы и инвестиции: как вложить деньги без ошибок (на базе проекта "Нетология")

Акции vs. недвижимость, Россия vs. США.

Давно хотел сравнить на одном графике динамику изменения не только индексов акций США и РФ в одной валюте (USD), но и цен на недвижимость. И, наконец, сделав это, получил очень любопытную пищу для размышлений.



Для России взяты цены на квадратный метр жилой недвижимости в Москве (данные – metrinfo), пересчитанные в доллары США, для США – индекс S&P/Case-Shiller Home Price Index. Оба индекса – чисто ценовые, и не включают в себя возможный рентный доход. Индексы акций – также ценовые, без учета дивидендов и их реинвестирования. Т.е. реальные доходности во всех случаях могли быть и выше за счет дополнительных доходов. (Однако, легко могли оказаться и ниже за счет издержек на управление, расходов на содержание, налогов и т.д. и т.п. – возможность получения дополнительных доходов вовсе не гарантирует вам их реальное получение на практике при разумных издержках).

Для удобства и для понимания любопытных зависимостей приведены также графики инфляции в городах США (cpi-u), цен на нефть (Brent ICE) и курса российского рубля к доллару США.

Комментировать я это здесь не буду, выводы делайте сами. Эти выводы могут оказаться крайне разнообразными, и, подозреваю, что будут очень сильно зависеть от предубежденностей комментатора.

Будет, пожалуй, только один вывод, который сможет примирить всех. Где бы вы ни проживали, на какие бы экономики вы ни ставили, какие бы варианты инвестиций (акции или недвижимость) вы ни предпочитали, во всех случаях на долгосрочной перспективе не нужно хранить средства «в деньгах». Ни в рублях (график на картинке, доходность = -4,7% годовых USD), ни в долларах США (горизонтальная ось X = $100, доходность = 0% годовых USD).

А вот уже среди инвестиционных инструментов с реальными доходностями можно выбирать, строить из них портфели и т.д. и т.п.

(И вот об этом мы подробно поговорим на учебном курсе, который начинается в понедельник).

А картинку рекомендую внимательно изучить. Она того стоит.

Ближайшие учебные курсы:
01 - 05 марта (пн - пт) – учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 1. Структура портфеля или Стратегия"
15 - 19 марта (пн - пт) – учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 2. Наполнение портфеля или Тактика"
в любое время – Личные финансы и инвестиции: как вложить деньги без ошибок (на базе проекта "Нетология")

Как за вами следит даже не большой брат, а братья помельче.

Вчера в интернете увидел рекламу одного строящегося ЖК. Заинтересовался, поискал в Яндексе, и прошелся по страницам сайта. Нигде не регистрировался, никаких своих контактов не оставлял.

Сегодня с утра – звонок на мобильный от представителя этого ЖК с вопросом, интересует ли меня приобретение у них недвижимости.

На мой прямой вопрос: «Почему вы мне звоните, и где вы взяли мои контактные данные?» последовал не менее прямой ответ: «Мы знаем, что вы интересовались нашим ЖК, ваши данные предоставлены нам оператором связи».

При этом устройства, с которых я серфил интернет (ноутбук), и телефон, на который поступил звонок – разные.

У меня, собственно, два вопроса: 1. Как??? И 2. Это вообще законно???

Посетите также: AssetAllocation.ru ■ FinWebinar.ru
Другие соцсети: ■ Facebook ■ ВКонтакте ■ Twitter ■ Telegram ■ YouTube

Долларовые доходности некоторых инструментов за 20 лет

Эта картинка обычно производит эффект холодного душа для тех, кто видит ее впервые, и думает, что высокие и стабильные доходности находятся где-то за океаном, в странах с демократией, свободой слова, развитой диверсифицированной экономикой и прочими признаками стабильности и процветания. Я совершенно ничего не имею против этих признаков, однако, хочу заметить (и картинка, на мой взгляд, это подтверждает), что к доходностям рынков все это имеет весьма слабое отношение.



Разумеется, итоговые результаты во многом определяются выбором точки входа - давайте я вам это сам напишу, чтобы вы не бросились наперегонки мне это писать. :) С другой стороны, я видел уже столько сравнений, в которых в качестве стартовой точки выбирается 2008-й год, что и на такое сравнение взглянуть будет полезно.

Акции как РФ, так и США – без учета дивидендов и их реинвестирования, использованы ценовые индексы (РТС и SnP500), т.е. в реальности доходности как зелёного, так и синего графиков оказались бы немного выше. При этом дивидендная доходность по российским акциям в среднем за период была выше, чем по американским.

Подробнее про анализ исторических данных и их учет для построения портфелей поговорим на бесплатном вебинаре «Инвестиции: итоги 2019, стратегии 2020»



Ближайшие вебинары:
28 января, вт: – бесплатный вебинар Сергея Спирина "Инвестиции: итоги 2019, стратегии 2020"

Посетите также: AssetAllocation.ru ■ FinWebinar.ru
Другие соцсети: ■ Facebook ■ ВКонтакте ■ Twitter ■ Telegram ■ YouTube

Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

В 2013 году профессор Йельского университета Роберт Шиллер был удостоен Нобелевской премии по экономике наряду с Юджином Фамой и Ларсом Питером Хансеном. До этого Шиллер был, пожалуй, наиболее известен в широких финансовых СМИ за распознавание пузыря на рынке недвижимости до его краха в 2006-07 гг. и за свои многочисленные книги. Однако в кругах индексации имя Шиллера хорошо известно благодаря индексам цен на жилье S&P Case-Shiller Home Price, которые он разработал с помощью Карла Кейса из Колледжа Уэллсли.

> Это, вероятно, вопрос, который вам часто задают в последнее время: прямо сейчас мы находимся в стадии иррационального оптимизма?

На самом деле, я работаю над третьим изданием моей книги «Иррациональный оптимизм» /«Irrational Exuberance», в русском переводе — «Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками»/. Во всяком случае, это вопрос степени – это вопрос процентов. Рынок стремительно растет, и я полагаю, что за этим стоит оптимизм. Но это не что-то единообразное. В каждый момент времени существует своя история, и история имеет несколько измерений.

Есть вещь, которой наша сегодняшняя история начинает напоминать 2000 г., бывший реальным пиком рынка в реальном выражении – пик 2007 г. не вернул его к этому уровню, поэтому я думаю о 2000 г. как о главном поворотном моменте. В то время, люди были очень обеспокоены тем, что рынок переоценен. Мы наблюдаем рост опасений того, что это произойдет – это признак пузыря. Если вы покупаете и держите рынок, но думаете, что он завышен, это может быть признаком иррационального оптимизма.

Что такое иррациональный оптимизм? Я думаю, что часто возникает ощущение, что в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх, и трудно предсказать, когда он может упасть, но он обязательно вернется. Итак, один из вопросов, который я задавал в опросах: «Согласны ли вы со следующим утверждением: фондовый рынок – лучшая инвестиция для долгосрочных держателей, которые могут просто покупать и удерживать через взлеты и падения рынка». Наше согласие с этим утверждением растет, но оно не настолько высоко, как это было в 2000 г. Мы еще не в иррациональном оптимизме вроде 2000 г., но мы движемся в этом направлении.

Далее...
Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

Другие мои ресурсы: ■ Facebook ■ ВКонтакте ■ Twitter ■ Telegram ■ YouTube

Про «будеттокадорожать». Знаете ли вы, что рублевые (!!!) цены на московскую недвижимость сейчас находятся примерно на том же уровне, что и в январе 2009 года – около 180 т.р. за кв. метр?

За 10 лет «инвесторы» в московскую недвижимость не заработали ничего.

А потеряли за это время на инфляции – чуть более половины покупательной способности своего капитала.




Другие мои ресурсы: ■ Facebook ■ ВКонтакте ■ Twitter ■ Telegram ■ YouTube, ■ ЖЖ-сообщество Личные финансы

Доходности вложений в недвижимость

Обновил для вебинаров данные по долгосрочным доходностям вложений в недвижимость по 15 странам за 40 лет (с 1 кв. 1975 по 1 кв. 2015 гг.). Картинка и данные – Economist.com, цифры среднегодовых доходностей рассчитаны мною. Доходности – реальные, скорректированные на местные индексы потребительских цен.

Доходности не учитывают возможный рентный доход, а также расходы на эксплуатацию и налоги.

Из картинки и данных должно быть понятно, что «будеттокадорожать» дорожает далеко не всегда, а если и дорожает, то средние цифры роста цен при этом невелики. Без учета возможной сдачи в аренду (деятельность, которую правильнее относить скорее к бизнесу, и которая несет в себе очевидные трудозатраты и дополнительные риски) доходность роста стоимости недвижимости, как правило, серьезно уступает доходностям вложений как в акции, так и облигации.






Другие ресурсы: ■ Facebook ■ ВКонтакте ■ Twitter ■ Telegram ■ YouTube