Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Скрудж

Добро пожаловать!

Комментарии к этой записи скрываются. Если Вы хотите написать мне лично, оставьте комментарий здесь.

(c) 2008 - 2020, Сергей Спирин

Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал всем, кроме г-на Шадрина.

Авторы предложений о френдинге только ради взаимофрендинга банятся немедленно, как тараканы тапком на кухне, чтобы зараза не распространялась. Хотите занести мой блог в друзья - добро пожаловать! Я зафренжу в ответ только если ваш блог будет мне чем-то интересен. Информационная гигиена для меня важнее рейтингов и топов.

Некоторые важные правила этого блога:
Collapse )
Скрудж

Про ЗПИФы недвижимости

Про ЗПИФы недвижимости

В связи с тем, что в чате телеграма возник разговор про ЗПИФы недвижимости, коротко напишу свое мнение о них.

Я на сегодняшний момент воздерживаюсь и рекомендую воздерживаться от любых инвестиций в российские ЗПИФы недвижимости за исключением случаев, когда такие инвестиции являются инсайдерскими для Вас – например, организаторами ЗПИФа недвижимости являются ваши друзья, в отношении которых вы можете быть уверены, что они не будут «крысить» деньги.

Такая рекомендация связана с тем, что отрасль недвижимости (как строительство, так и арендные отношения) является одной из лидирующих в РФ по использованию черного нала и схем уклонения от налогов. В связи с этим любая российская УК в сфере недвижимости имеет возможность показывать вам любую доходность, которую захочет, пряча реальную прибыль от пайщиков. Такое почти невозможно (или как минимум весьма затруднительно) при инвестициях в ценные бумаги на публичных рынках под контролем спец. депозитариев. Однако, это очень легко при инвестициях в недвижимость, где существенная часть сделки до сих пор заключаются «вчерную», а контроль спец. депозитария – чисто номинальный.

В связи с этим моя позиция по российским ЗПИФам недвижимости – пока не связываться. Повторюсь, если только конкретная УК – это не ваши близкие друзья.

Западные REITs – это другая история. Там, как минимум, есть широкая диверсификация и долгая история. Да и общий контроль, как мне кажется, в целом должен быть повыше. К ним эта рекомендация не относится.

Ближайшие учебные курсы:

07 - 11 июня (пн - пт)учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 1. Структура портфеля или Стратегия"
21 - 25 июня (пн - пт)учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 2. Наполнение портфеля или Тактика"
в любое времяЛичные финансы и инвестиции: как вложить деньги без ошибок (на базе проекта "Нетология")
Скрудж

Акции vs. недвижимость, Россия vs. США.

Акции vs. недвижимость, Россия vs. США.

Давно хотел сравнить на одном графике динамику изменения не только индексов акций США и РФ в одной валюте (USD), но и цен на недвижимость. И, наконец, сделав это, получил очень любопытную пищу для размышлений.



Для России взяты цены на квадратный метр жилой недвижимости в Москве (данные – metrinfo), пересчитанные в доллары США, для США – индекс S&P/Case-Shiller Home Price Index. Оба индекса – чисто ценовые, и не включают в себя возможный рентный доход. Индексы акций – также ценовые, без учета дивидендов и их реинвестирования. Т.е. реальные доходности во всех случаях могли быть и выше за счет дополнительных доходов. (Однако, легко могли оказаться и ниже за счет издержек на управление, расходов на содержание, налогов и т.д. и т.п. – возможность получения дополнительных доходов вовсе не гарантирует вам их реальное получение на практике при разумных издержках).

Для удобства и для понимания любопытных зависимостей приведены также графики инфляции в городах США (cpi-u), цен на нефть (Brent ICE) и курса российского рубля к доллару США.

Комментировать я это здесь не буду, выводы делайте сами. Эти выводы могут оказаться крайне разнообразными, и, подозреваю, что будут очень сильно зависеть от предубежденностей комментатора.

Будет, пожалуй, только один вывод, который сможет примирить всех. Где бы вы ни проживали, на какие бы экономики вы ни ставили, какие бы варианты инвестиций (акции или недвижимость) вы ни предпочитали, во всех случаях на долгосрочной перспективе не нужно хранить средства «в деньгах». Ни в рублях (график на картинке, доходность = -4,7% годовых USD), ни в долларах США (горизонтальная ось X = $100, доходность = 0% годовых USD).

А вот уже среди инвестиционных инструментов с реальными доходностями можно выбирать, строить из них портфели и т.д. и т.п.

(И вот об этом мы подробно поговорим на учебном курсе, который начинается в понедельник).

А картинку рекомендую внимательно изучить. Она того стоит.

Ближайшие учебные курсы:

01 - 05 марта (пн - пт)учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 1. Структура портфеля или Стратегия"
15 - 19 марта (пн - пт)учебный курс Сергея Спирина "Инвестиционный портфель 2021 - Часть 2. Наполнение портфеля или Тактика"
в любое времяЛичные финансы и инвестиции: как вложить деньги без ошибок (на базе проекта "Нетология")
Скрудж

Как за вами следит даже не большой брат, а братья помельче

Как за вами следит даже не большой брат, а братья помельче.

Вчера в интернете увидел рекламу одного строящегося ЖК. Заинтересовался, поискал в Яндексе, и прошелся по страницам сайта. Нигде не регистрировался, никаких своих контактов не оставлял.

Сегодня с утра – звонок на мобильный от представителя этого ЖК с вопросом, интересует ли меня приобретение у них недвижимости.

На мой прямой вопрос: «Почему вы мне звоните, и где вы взяли мои контактные данные?» последовал не менее прямой ответ: «Мы знаем, что вы интересовались нашим ЖК, ваши данные предоставлены нам оператором связи».

При этом устройства, с которых я серфил интернет (ноутбук), и телефон, на который поступил звонок – разные.

У меня, собственно, два вопроса: 1. Как??? И 2. Это вообще законно???

Посетите также: AssetAllocation.ruFinWebinar.ru
Другие соцсети: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube

Скрудж

Долларовые доходности некоторых инструментов за 20 лет

Долларовые доходности некоторых инструментов за 20 лет

Эта картинка обычно производит эффект холодного душа для тех, кто видит ее впервые, и думает, что высокие и стабильные доходности находятся где-то за океаном, в странах с демократией, свободой слова, развитой диверсифицированной экономикой и прочими признаками стабильности и процветания. Я совершенно ничего не имею против этих признаков, однако, хочу заметить (и картинка, на мой взгляд, это подтверждает), что к доходностям рынков все это имеет весьма слабое отношение.



Разумеется, итоговые результаты во многом определяются выбором точки входа - давайте я вам это сам напишу, чтобы вы не бросились наперегонки мне это писать. :) С другой стороны, я видел уже столько сравнений, в которых в качестве стартовой точки выбирается 2008-й год, что и на такое сравнение взглянуть будет полезно.

Акции как РФ, так и США – без учета дивидендов и их реинвестирования, использованы ценовые индексы (РТС и SnP500), т.е. в реальности доходности как зелёного, так и синего графиков оказались бы немного выше. При этом дивидендная доходность по российским акциям в среднем за период была выше, чем по американским.

Подробнее про анализ исторических данных и их учет для построения портфелей поговорим на бесплатном вебинаре «Инвестиции: итоги 2019, стратегии 2020»



Ближайшие вебинары:

28 января, вт:бесплатный вебинар Сергея Спирина "Инвестиции: итоги 2019, стратегии 2020"

Посетите также: AssetAllocation.ruFinWebinar.ru
Другие соцсети: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Скрудж

Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

В 2013 году профессор Йельского университета Роберт Шиллер был удостоен Нобелевской премии по экономике наряду с Юджином Фамой и Ларсом Питером Хансеном. До этого Шиллер был, пожалуй, наиболее известен в широких финансовых СМИ за распознавание пузыря на рынке недвижимости до его краха в 2006-07 гг. и за свои многочисленные книги. Однако в кругах индексации имя Шиллера хорошо известно благодаря индексам цен на жилье S&P Case-Shiller Home Price, которые он разработал с помощью Карла Кейса из Колледжа Уэллсли.

> Это, вероятно, вопрос, который вам часто задают в последнее время: прямо сейчас мы находимся в стадии иррационального оптимизма?

На самом деле, я работаю над третьим изданием моей книги «Иррациональный оптимизм» /«Irrational Exuberance», в русском переводе — «Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками»/. Во всяком случае, это вопрос степени – это вопрос процентов. Рынок стремительно растет, и я полагаю, что за этим стоит оптимизм. Но это не что-то единообразное. В каждый момент времени существует своя история, и история имеет несколько измерений.

Есть вещь, которой наша сегодняшняя история начинает напоминать 2000 г., бывший реальным пиком рынка в реальном выражении – пик 2007 г. не вернул его к этому уровню, поэтому я думаю о 2000 г. как о главном поворотном моменте. В то время, люди были очень обеспокоены тем, что рынок переоценен. Мы наблюдаем рост опасений того, что это произойдет – это признак пузыря. Если вы покупаете и держите рынок, но думаете, что он завышен, это может быть признаком иррационального оптимизма.

Что такое иррациональный оптимизм? Я думаю, что часто возникает ощущение, что в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх, и трудно предсказать, когда он может упасть, но он обязательно вернется. Итак, один из вопросов, который я задавал в опросах: «Согласны ли вы со следующим утверждением: фондовый рынок – лучшая инвестиция для долгосрочных держателей, которые могут просто покупать и удерживать через взлеты и падения рынка». Наше согласие с этим утверждением растет, но оно не настолько высоко, как это было в 2000 г. Мы еще не в иррациональном оптимизме вроде 2000 г., но мы движемся в этом направлении.

Далее...
Легенды индексации: Роберт Шиллер — Asset Allocation

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Скрудж

Про «будеттокадорожать»

Про «будеттокадорожать». Знаете ли вы, что рублевые (!!!) цены на московскую недвижимость сейчас находятся примерно на том же уровне, что и в январе 2009 года – около 180 т.р. за кв. метр?

За 10 лет «инвесторы» в московскую недвижимость не заработали ничего.

А потеряли за это время на инфляции – чуть более половины покупательной способности своего капитала.




Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube, ■ ЖЖ-сообщество Личные финансы
Скрудж

Доходности вложений в недвижимость

Доходности вложений в недвижимость

Обновил для вебинаров данные по долгосрочным доходностям вложений в недвижимость по 15 странам за 40 лет (с 1 кв. 1975 по 1 кв. 2015 гг.). Картинка и данные – Economist.com, цифры среднегодовых доходностей рассчитаны мною. Доходности – реальные, скорректированные на местные индексы потребительских цен.

Доходности не учитывают возможный рентный доход, а также расходы на эксплуатацию и налоги.

Из картинки и данных должно быть понятно, что «будеттокадорожать» дорожает далеко не всегда, а если и дорожает, то средние цифры роста цен при этом невелики. Без учета возможной сдачи в аренду (деятельность, которую правильнее относить скорее к бизнесу, и которая несет в себе очевидные трудозатраты и дополнительные риски) доходность роста стоимости недвижимости, как правило, серьезно уступает доходностям вложений как в акции, так и облигации.






Другие ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Скрудж

Ворона, косящая под чайку, обычно тонет.

Ворона, косящая под чайку, обычно тонет.

Один инвестор убедительно рассказывал мне, что индустрия инвестиционных и биржевых фондов – это страшно неэффективный механизм, в которой у инвестора ни за что забирается куча денег.

- Давай посмотрим на примере недвижимости – объяснял он мне. – Вот есть некий объект недвижимости за рубежом, который сдается в аренду и приносит инвесторам хорошую прибыль. Далее в него вкладывается фонд недвижимости, который берет свою комиссию за управление. Далее паи этого фонда покупает, в числе прочих фондов, некий ETF недвижимости, который инвестирует в паи других фондов, и за свою работу он также берет комиссию. ETFs обращаются на бирже, которая взимает комиссию за организацию торгов. Рядовые инвесторы для покупки ETFs выходят на биржу через брокера, у которого свои комиссии, а купленные бумаги учитываются в депозитарии, который взимает плату за учет прав собственности на бумаги.

Вся эта орава посредников с множеством комиссий резко уменьшает итоговую доходность инвестора, и вместо того, чтобы получить максимальную доходность от своих вложений, инвестор получает лишь небольшую ее часть. Остальное уходит организаторам цепочки инвестиций.

- Так не лучше ли вложиться в конкретный объект недвижимости напрямую, и не кормить всю эту армию дармоедов? – спрашивал он меня вполне риторически, поскольку мой ответ ему был, вообще говоря, без надобности. Он для себя уже сам все решил.

Мне нечего было ему возразить, и оставалось лишь кивать головой. Инвестор явно в общих чертах понимал, как устроены рынки капиталов, и то, что он говорил, звучало убедительно. Мне оставалось лишь сказать, что биржевые фонды – это такая форма диверсификации для чайников, которые намного хуже моего собеседника разбираются в рынках и конкретных объектах инвестиций.

А несколько месяцев спустя я узнал, что этот инвестор вложил крупную сумму в английские общежития под обещания управляющей компании выплачивать ему стабильный доход в фунтах стерлингов. После небольшого срока выплат, предусмотренного договором, компания прекратила выплаты, и инвестор остался с оформленным на его имя в чужой стране неликвидом.

Подробно про эту схему развода инвесторов я писал в статье «Про инвестиции в недвижимость Великобритании (и не только)» - https://fintraining.livejournal.com/645201.html Но на тот момент я еще не знал эту схему в деталях, да инвестор и не рассказывал мне, куда и как именно он собирается вкладываться. Он вообще не столько советовался со мной, сколько объяснял мне, как правильно и эффективно инвестировать.

Мораль истории проста. Очень приятно чувствовать себя умнее других. Но для успеха в инвестициях умным и опытным надо действительно быть, а не только казаться.




Другие ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube
Скрудж

Картинки

Я тут, пока болею, развлекаюсь построением графиков по историческим данным. И парой полученных веселых картинок захотелось с вами поделиться.

Началось все с того, что мне захотелось посмотреть, как вели себя долларовые цены на московскую недвижимость, начиная с 2000 года, когда портал metrinfo.ru (тогда еще irn.ru) начал рассчитывать индекс цен на московскую недвижимость. И я этот график построил. И график этот выглядел грустно, как и ожидалось – долларовые цены на московскую недвижимость сейчас находятся на уровне 2005 года.

А потом мне стало интересно сравнить это с другими вариантам вложений в долларах. Ну, не секрет же, что у нас многие любят все считать именно в долларах? И я это сделал, добавив графики роста капитала в долларах при вложениях в золото, а также в индексы акций России и США (обычные ценовые, без дивидендов и их реинвестирования). И привел все графики к единой точке отсчета исходя из предположения, что мы вложили по $100 (100%) в каждый инструмент в декабре 1999 года.

График, построенный в линейной шкале (верхняя картинка), выглядел настолько необычно, что я поспешил перестроить его в логарифмическом масштабе (нижняя картинка). Получилось более наглядно, и не менее поучительно.





Выводы сделайте сами, если захотите. Можно в комментариях.

Примечания:

1. Я в курсе, что момент начала расчета выбран невыгодно для американского рынка акций – на максимумах перед обвалом пузыря дот-комов. И очень выгодно для золота - рост с минимумов после 20-летнего падения.
2. Долларовый депозит отсутствует на графиках из-за отсутствия достоверных данных – ЦБ дает данные по депозитам в валюте лишь с 2011 года.
3. Все доходности - номинальные




Ближайшие семинары и вебинары:

21 - 22 апреля, МоскваСергей Спирин, семинар «Инвестиционный портфель для финансового советника»
23 - 26 апреляСергей Наумов, "Как инвестировать в ETF в России и за рубежом"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterTelegramYouTube, ■ ЖЖ-сообщество Личные финансы