?

Log in

No account? Create an account

Предыдущие | Следующие

С.С.:
Статья от Екатерины Баевой c примерами непрофессионального поведения инвесторов на рынке недвижимости, которое является скорее нормой, чем исключением.

Вместо того, чтобы совершать популярные и дорогостоящие ошибки, лучше узнать о них заранее на бесплатном вебинаре "Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость", который состоится уже в среду, 10 февраля.

* * *

Автор: Екатерина Баева
Источник: блог автора.

Когда говорят про поведение непрофессионального инвестора на фондовом рынке, часто приводят в пример такую особенность поведения инвесторов: большинство инвесторов покупает на пике цены и продает на самом минимуме, тем самым фиксируя убытки. При этом они надолго уходят с фондового рынка разочарованными.

При инвестировании в недвижимость многие инвесторы проходят через похожие, но немного другие этапы.

Итак, все начинается с того, что у потенциального инвестора есть некоторая сумма денег, которую он хочет инвестировать. При этом альтернативы у них две: депозит или недвижимость, а опыт есть только с депозитами в банке, а денег, как правило, на хороший объект не хватает. Они начинают активно искать альтернативы, и в результате все равно останавливаются на том, что лучше вложений в недвижимость ничего нет, ведь рентный доход - это стабильный пассивный доход не хуже депозита. При этом общественное мнение и СМИ активно убеждают потенциальных инвесторов, что недвижимость - это лучшая инвестиция. Потому не удивительно, что в результате потенциальный инвестор все чаще склоняется к приобретению данного актива и начинает длительные поиски. И тут уже возможны варианты или комбинация вариантов:



  • если очень не везет, то люди просто теряют деньги, натолкнувшись на откровенное мошенничество;
  • покупается откровенный неликвид (из серии «на что денег хватило»), который совершенно не подходит под сдачу в аренду;
  • покупается вариант, подходящий под сдачу в аренду, но по явно завышенной цене;
  • покупается объект в кредит;
  • покупается объект «на все», а на ремонт и обстановку денег не хватает;
  • покупается объект на стадии строительства.

После первой эйфории от обладания объектом, начинаются суровые будни начинающего рентополучателя.

Если куплен неликвид, то начинаются мучительные самостоятельные или не самостоятельные попытки сдать его в аренду. И тут выясняется чудесное, что очередь из потенциальных арендаторов не выстраивается, а интерес к объекту в основном проявляют только риэлторы (в особо запущенных случаях даже риэлторам данный объект не интересен), либо его готовы снять совсем уж по смешной цене из серии «за коммуналку». В результате потери кучи времени и сил, объект сдается совсем уж по смешной цене с очень низкой доходностью или не сдается вовсе. При этом низкая цена сдачи в аренду с точки зрения собственника далеко не всегда гарантия отсутствия головной боли и постоянства нанимателей. Все самое интересное только начинается. Если же объект не сдается за разумное время, то собственник начинает думать, что ему делать: продать или «пусть стоит», ведь всем известно, что недвижимость со временем только дорожает, и через несколько лет данный объект гарантировано можно будет продать с большой прибылью. При этом собственник склоняться к продаже своего актива. Если процесс сдачи в аренду отнимает еще много сил и времени, либо возникают какие-то серьезные проблемы, то решение о продаже принимается быстрее.

Если куплен объект, подходящий под сдачу в аренду, а собственник адекватно оценивает ситуацию, то в результате снижения цены объект сдается в аренду, но доходность оказывается меньше депозита. При этом, опять-таки, все самое интересное в роли домовладельца только начинается.

Если куплен объект в кредит, то дополнительно вдруг выясняется, что сдачу в аренду надо согласовать с банком. Можно, конечно, «забыть банку об этом сказать», но это дополнительный козырь для шантажа от потенциальных нанимателей, управляющей компании и соседей (в случае, если они узнали, что квартира кредитная). При этом на получение разрешения требуется время (пока соберется очередной кредитный комитет и рассмотрит этот вопрос), и даже после этого банк может не разрешить сдавать в аренду. Дополнительным «бонусом» официального разрешения от банка является необходимость платить налоги, так как секрет про сдачу квартиры в аренду известен уже более чем двум (арендатору и банку), и это уже не секрет. Вообще, налоги лучше платить всегда (хотя 90% собственников их не платят), и это – отдельная история.

Кредитный вариант в случае продажи автоматически переходит в категорию неликвид за редкими исключениями. Далеко не каждый потенциальный покупатель готов пойти на то, чтобы покупать квартиру в залоге (только если с большой скидкой или объект действительно уникальный). При этом, сделку с квартирой в залоге можно встроить далеко не в любую цепочку сделок. Как правило, это должен быть покупатель со свободными деньгами, либо покупатель должен быть готов взять кредит в том банке, в котором квартира заложена.

Покупка квартиры «на все», особенно без стен, ремонта и мебели (хотя бы кухонного гарнитура) чревата тем, что она не сдается вообще. Мало желающих даже «забесплатно» жить в голом бетоне и делать ремонт своими силами. Обычно в таком варианте, если и находятся желающие, то ремонт делается так, что его потом надо отдирать до стен и полностью переделывать. Если вариант совсем без мебели, то стоит учитывать, что наниматели не переезжают со своей кухней (даже те, кто предпочитает арендовать «пустышку»). Соответственно кухонный гарнитур и минимальный ремонт должны быть всегда. Если квартира не в голом бетоне, то наскрести денег, как правило, удается. Особенно, если есть большая необходимость начать как можно скорее получать доход. С квартирой в голом бетоне ситуация сложнее. Как правило, такие квартиры часто простаивают в ожидании денег на ремонт, либо приходится брать дорогой потребительский кредит и/или делать ремонт своими силами. В любом случае, это — большие дополнительные траты и потеря времени и нервов особенно, если нет большого опыта с ремонтом и понимания, какой ремонт оптимальный для данного объекта. Таким образом, начать получать доход от своих инвестиций удается в лучшем случае через полгода.

И, опять-таки, самое интересное в роли домовладельца еще впереди.

При покупке квартиры на стадии строительства основной риск – это долгострой. Продажи такого объекта до получения права собственности автоматически переходит в разряд проблемных, особенно если о том, что сроки строительства затягиваются, становится известно потенциальным покупателям, либо если застройщик или другие инвесторы предлагают аналогичные варианты со скидкой. Когда дом введен в эксплуатацию, собственник сталкивается с вопросами ремонта и обстановки квартиры. Часто оказывается, что ремонт от застройщика низкого качества и требует значительных доработок в ключевых областях (таких, как электрика или сантехника). Когда же ремонт наконец закончен и сделана обстановка, собственник с удивлением для себя узнает, то 50% квартир в данном комплексе — инвестиционные, и все они выходят на рынок, демпингуя по цене. И, опять-таки, доходность от сдачи в аренду получается достаточно низкая, особенно с учетом затрат времени и денег на ремонт. В результате, у собственника начинают закрадываться мысли о том, что, может быть, лучше продать квартиру, положить деньги на депозит и не напрягаться. Однако, в своих мыслях он, как правило, не одинок. Потому и получается, что часто на рынок одновременно выходит большое количество квартир в данном комплексе, поэтому для реальной продажи приходится снижать цену.

В конечном итоге получается, что, с учетом всех накладных расходов и коррекции цены, квартиры продаются в лучшем случае с минимальной прибылью, а в худшем — с убытком. У инвесторов остается негативный опыт от покупки недвижимости и ощущение, что больше «ни за что и никогда».

Другой вариант, когда собственникам жалко затраченных сил и денег, поэтому они продолжают сдавать объекты в аренду, убеждая себя в том, что это выгодно. Часто оценка выгодности не подкреплена финансовыми расчетами, а исключительно эмоциональная.

* * *

С.С.:
Лучше не повторять чужих ошибок, а узнать о них заранее. Подробности - на бесплатном вебинаре Екатерины уже в среду.






Ближайшие вебинары на FinWebinar.ru:

10 февраляЕкатерина Баева, "Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость" - бесплатный вебинар
15 февраляСергей Наумов, "Зачем, как и где открывать индивидуальный инвестиционный счет" - бесплатный вебинар
17 февраляСергей Спирин, "Инвестиционные стратегии" - бесплатный вебинар
24 - 25 февраляСергей Спирин, "Вложения в драгоценные металлы"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы

Comments

( 8 комментариев — комментировать )
vust
8 фев, 2016 10:00 (UTC)
А у вас есть удачный/неудачный опыт покупки и сдачи в аренду недвижимости?
fintraining
8 фев, 2016 10:33 (UTC)
Автору статьи Вы можете попробовать задать вопрос на вебинаре.

Свои собственные инвестиции я не комментирую.
vust
8 фев, 2016 10:44 (UTC)
Почему вы не комментируете ваши собственные инвестиции? Меня интересует именно недвижимость. Я недавно подписан на ваш блог, поэтому не знаю правил/нюансов этого блога.

Прошу простить мою настойчивость). Но всё-таки интересно, почему нельзя комментировать собственные инвестиции в недвижимость?
fintraining
8 фев, 2016 11:02 (UTC)
Не хочу. :)

(Не вижу смысла, не хочу удовлетворять пустое любопытство, считаю это бесполезным для Вас, не желаю тратить время впустую, не хочу "светиться", не хочу, чтобы кто-то повторял мои действия и т.д. и т.п. - выберите то, что вам ближе и понятнее)

Но, на самом деле, ответа "не хочу" здесь более чем достаточно. Просто - НЕ ХОЧУ. :)

P.S.
Если все равно не понятно, цитатка вам в тему, может, так поймете:

- Предлагаю вам купить несколько журналов в пользу детей Германии. По полтиннику штука.
— Нет, не возьму.
— Вы не сочувствуете детям Германии?
— Сочувствую.
— А, полтинника жалко?
— Нет.
— А почему?
— Не хочу.

("Собачье сердце")


(Анонимно)
8 фев, 2016 18:31 (UTC)
А мне вспомнилась реклама из 90-х, мол "московская недвижимость всегда в цене"
kirill_vlasoff
9 фев, 2016 07:54 (UTC)
ну уж совсем азы, понятные любому сколько-то разумному человеку. вы скажете не все такие -) ну так не такие вряд ли прочитают этот блог.
насчет аренды квартиры в залоге как-то сомнительно. сдавал лично, проблем никаких.
fintraining
9 фев, 2016 12:38 (UTC)
Я видел более раннюю версию этого вебинара, поэтому он меня и заинтересовал. Там даже мне многое показалось вовсе не очевидным, а с учетом того, что все это пропущено через личный опыт - и подавно. Так что те, кто пропустит этот вебинар, думая, что это - "азы", думаю, совершат ошибку.

( 8 комментариев — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования




Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Апрель 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner