fintraining (fintraining) wrote,
fintraining
fintraining

Categories:

Как теряют деньги при инвестициях в недвижимость

С.С.:
Статья от Екатерины Баевой c примерами непрофессионального поведения инвесторов на рынке недвижимости, которое является скорее нормой, чем исключением.

Вместо того, чтобы совершать популярные и дорогостоящие ошибки, лучше узнать о них заранее на бесплатном вебинаре "Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость", который состоится уже в среду, 10 февраля.

* * *

Автор: Екатерина Баева
Источник: блог автора.

Когда говорят про поведение непрофессионального инвестора на фондовом рынке, часто приводят в пример такую особенность поведения инвесторов: большинство инвесторов покупает на пике цены и продает на самом минимуме, тем самым фиксируя убытки. При этом они надолго уходят с фондового рынка разочарованными.

При инвестировании в недвижимость многие инвесторы проходят через похожие, но немного другие этапы.

Итак, все начинается с того, что у потенциального инвестора есть некоторая сумма денег, которую он хочет инвестировать. При этом альтернативы у них две: депозит или недвижимость, а опыт есть только с депозитами в банке, а денег, как правило, на хороший объект не хватает. Они начинают активно искать альтернативы, и в результате все равно останавливаются на том, что лучше вложений в недвижимость ничего нет, ведь рентный доход - это стабильный пассивный доход не хуже депозита. При этом общественное мнение и СМИ активно убеждают потенциальных инвесторов, что недвижимость - это лучшая инвестиция. Потому не удивительно, что в результате потенциальный инвестор все чаще склоняется к приобретению данного актива и начинает длительные поиски. И тут уже возможны варианты или комбинация вариантов:



  • если очень не везет, то люди просто теряют деньги, натолкнувшись на откровенное мошенничество;
  • покупается откровенный неликвид (из серии «на что денег хватило»), который совершенно не подходит под сдачу в аренду;
  • покупается вариант, подходящий под сдачу в аренду, но по явно завышенной цене;
  • покупается объект в кредит;
  • покупается объект «на все», а на ремонт и обстановку денег не хватает;
  • покупается объект на стадии строительства.

После первой эйфории от обладания объектом, начинаются суровые будни начинающего рентополучателя.

Если куплен неликвид, то начинаются мучительные самостоятельные или не самостоятельные попытки сдать его в аренду. И тут выясняется чудесное, что очередь из потенциальных арендаторов не выстраивается, а интерес к объекту в основном проявляют только риэлторы (в особо запущенных случаях даже риэлторам данный объект не интересен), либо его готовы снять совсем уж по смешной цене из серии «за коммуналку». В результате потери кучи времени и сил, объект сдается совсем уж по смешной цене с очень низкой доходностью или не сдается вовсе. При этом низкая цена сдачи в аренду с точки зрения собственника далеко не всегда гарантия отсутствия головной боли и постоянства нанимателей. Все самое интересное только начинается. Если же объект не сдается за разумное время, то собственник начинает думать, что ему делать: продать или «пусть стоит», ведь всем известно, что недвижимость со временем только дорожает, и через несколько лет данный объект гарантировано можно будет продать с большой прибылью. При этом собственник склоняться к продаже своего актива. Если процесс сдачи в аренду отнимает еще много сил и времени, либо возникают какие-то серьезные проблемы, то решение о продаже принимается быстрее.

Если куплен объект, подходящий под сдачу в аренду, а собственник адекватно оценивает ситуацию, то в результате снижения цены объект сдается в аренду, но доходность оказывается меньше депозита. При этом, опять-таки, все самое интересное в роли домовладельца только начинается.

Если куплен объект в кредит, то дополнительно вдруг выясняется, что сдачу в аренду надо согласовать с банком. Можно, конечно, «забыть банку об этом сказать», но это дополнительный козырь для шантажа от потенциальных нанимателей, управляющей компании и соседей (в случае, если они узнали, что квартира кредитная). При этом на получение разрешения требуется время (пока соберется очередной кредитный комитет и рассмотрит этот вопрос), и даже после этого банк может не разрешить сдавать в аренду. Дополнительным «бонусом» официального разрешения от банка является необходимость платить налоги, так как секрет про сдачу квартиры в аренду известен уже более чем двум (арендатору и банку), и это уже не секрет. Вообще, налоги лучше платить всегда (хотя 90% собственников их не платят), и это – отдельная история.

Кредитный вариант в случае продажи автоматически переходит в категорию неликвид за редкими исключениями. Далеко не каждый потенциальный покупатель готов пойти на то, чтобы покупать квартиру в залоге (только если с большой скидкой или объект действительно уникальный). При этом, сделку с квартирой в залоге можно встроить далеко не в любую цепочку сделок. Как правило, это должен быть покупатель со свободными деньгами, либо покупатель должен быть готов взять кредит в том банке, в котором квартира заложена.

Покупка квартиры «на все», особенно без стен, ремонта и мебели (хотя бы кухонного гарнитура) чревата тем, что она не сдается вообще. Мало желающих даже «забесплатно» жить в голом бетоне и делать ремонт своими силами. Обычно в таком варианте, если и находятся желающие, то ремонт делается так, что его потом надо отдирать до стен и полностью переделывать. Если вариант совсем без мебели, то стоит учитывать, что наниматели не переезжают со своей кухней (даже те, кто предпочитает арендовать «пустышку»). Соответственно кухонный гарнитур и минимальный ремонт должны быть всегда. Если квартира не в голом бетоне, то наскрести денег, как правило, удается. Особенно, если есть большая необходимость начать как можно скорее получать доход. С квартирой в голом бетоне ситуация сложнее. Как правило, такие квартиры часто простаивают в ожидании денег на ремонт, либо приходится брать дорогой потребительский кредит и/или делать ремонт своими силами. В любом случае, это — большие дополнительные траты и потеря времени и нервов особенно, если нет большого опыта с ремонтом и понимания, какой ремонт оптимальный для данного объекта. Таким образом, начать получать доход от своих инвестиций удается в лучшем случае через полгода.

И, опять-таки, самое интересное в роли домовладельца еще впереди.

При покупке квартиры на стадии строительства основной риск – это долгострой. Продажи такого объекта до получения права собственности автоматически переходит в разряд проблемных, особенно если о том, что сроки строительства затягиваются, становится известно потенциальным покупателям, либо если застройщик или другие инвесторы предлагают аналогичные варианты со скидкой. Когда дом введен в эксплуатацию, собственник сталкивается с вопросами ремонта и обстановки квартиры. Часто оказывается, что ремонт от застройщика низкого качества и требует значительных доработок в ключевых областях (таких, как электрика или сантехника). Когда же ремонт наконец закончен и сделана обстановка, собственник с удивлением для себя узнает, то 50% квартир в данном комплексе — инвестиционные, и все они выходят на рынок, демпингуя по цене. И, опять-таки, доходность от сдачи в аренду получается достаточно низкая, особенно с учетом затрат времени и денег на ремонт. В результате, у собственника начинают закрадываться мысли о том, что, может быть, лучше продать квартиру, положить деньги на депозит и не напрягаться. Однако, в своих мыслях он, как правило, не одинок. Потому и получается, что часто на рынок одновременно выходит большое количество квартир в данном комплексе, поэтому для реальной продажи приходится снижать цену.

В конечном итоге получается, что, с учетом всех накладных расходов и коррекции цены, квартиры продаются в лучшем случае с минимальной прибылью, а в худшем — с убытком. У инвесторов остается негативный опыт от покупки недвижимости и ощущение, что больше «ни за что и никогда».

Другой вариант, когда собственникам жалко затраченных сил и денег, поэтому они продолжают сдавать объекты в аренду, убеждая себя в том, что это выгодно. Часто оценка выгодности не подкреплена финансовыми расчетами, а исключительно эмоциональная.

* * *

С.С.:
Лучше не повторять чужих ошибок, а узнать о них заранее. Подробности - на бесплатном вебинаре Екатерины уже в среду.






Ближайшие вебинары на FinWebinar.ru:

10 февраляЕкатерина Баева, "Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость" - бесплатный вебинар
15 февраляСергей Наумов, "Зачем, как и где открывать индивидуальный инвестиционный счет" - бесплатный вебинар
17 февраляСергей Спирин, "Инвестиционные стратегии" - бесплатный вебинар
24 - 25 февраляСергей Спирин, "Вложения в драгоценные металлы"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы
Tags: аренда, недвижимость
Subscribe

  • Еще из свежего Чарли Мангера:

    Еще из свежего Чарли Мангера: Чарли Мангер, вице-президент Berkshire Hathaway и давний деловой партнер Уоррена Баффета, выступил с грозным…

  • Свежие новости из мира больших финансов

    Свежие новости из мира больших финансов Во время интервью на ежегодном собрании акционеров Daily Journal Чарли Мангера спросили, что он считает…

  • Внезапно…

    «Это была неделя, когда кучка дилетантов выставила лучших трейдеров Уолл-стрит идиотами. С 25 по 29 января разношерстная армия частных лиц подняла…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 8 comments