?

Log in

No account? Create an account

Предыдущие | Следующие

С.С.:
В очередной раз о вечном – о разнице между инвестициями и спекуляциями, а также о важности покупок по низким ценам. Это та тема, о которой можно писать сколь угодно долго, поскольку непонимание этих ключевых мыслей приводит к убыткам огромное количество начинающих инвесторов.

В известной стратегии Бенджамина Грэма «покупать хорошие бизнесы по разумной цене», вторая его часть («по разумной цене») оказывается намного важнее первой.

И вот эту мысль зачастую оказывается очень непросто понять.

Спасибо at6 за наводку на хорошую статью.

* * *

Автор: Крис Бригман

Источник: Research Affiliates
Перевод для http://fintraining.livejournal.com

Инвестирование в сравнении со спекуляциями


Ключевые моменты

  1. Высокие цены акций, как и высокие цены на дома, предвещают низкую доходность.
  2. Инвестирование в дешевую жилую недвижимость со сдачей ее в аренду сейчас имеет сходство с инвестированием в развивающиеся рынки - будущая ожидаемая долгосрочная доходность много выше, чем у соответствующих дорогих альтернатив.
  3. Можно провести много параллелей между политическим и экономическим климатом и относительной ценой американских акций и акций развивающихся рынков в периоды с 1994 по 2002 и с 2008 по 2015.
  4. Наш прогноз 10-летней реальной доходности американских акций равен 1%, в сравнении с 8% для акций развивающихся рынков, которые сейчас оценены менее, чем в половину американского CAPE.


Мне повезло жить и работать в Ньюпорт Бич в Калифорнии. В глобальном инвестиционном сообществе Ньюпорт Бич известен как родина PIMCO (и, конечно, Research Affiliates). Однако бизнес Ньюпорт Бич местного масштаба - это операции с недвижимостью. Много моих здешних знакомых заработали за прошлые годы пачки денег, перепродавая дома в Оранж Кантри. Я и сам купил несколько домов за последние годы, но в качестве инвестиции, а не для перепродажи. В этой статье я объясняю разницу между инвестированием и спекуляцией на своем опыте инвестирования в жилую недвижимость.

Домашняя беседа

Эта история началась четыре года назад, когда Дэйв, инвестор в недвижимость из Атланты и мой давний друг, гостил у меня и моей жены Донны в Ньюпорт Бич. Однажды вечером, сидя у огня на заднем дворе моего дома после ужина, и потягивая по стаканчику перед сном, мы заговорили о бизнесе.

Дэйв объяснил, что кризис жилой недвижимости тяжело ударил по Атланте. Бесчисленные тысячи домов были изъяты за долги в пользу банков по всему городу и в пригородах. Он объяснил, что самые выгодные покупки - дома в старых и менее зажиточных частях города. Большие частные инвестиционные фирмы (BlackRock, Starwood Waypoint и Colony Capital) начали жадно скупать изъятые дома в пригородах (которые легко поддаются оценке) и цены там выросли, однако они игнорировали менее однородные городские районы, некоторые из которых тогда, как и сейчас, выглядят небезопасными, но тем не менее - являются обычными рабочими районами.

Дэйв покупал свободные односемейные дома из числа изъятых, в скромных районах за 10-20 тысяч долларов, вкладывал еще 10-20 тысяч в ремонт, а затем сдавал в аренду отремонтированные дома по 800 долларов в месяц. Его проблемой было то, что он не мог продать эти дома - ни за какую цену. Кредит в то время был (и остается сейчас) недоступен для большинства жителей из небогатых районов Атланты.

Перед жилищным кризисом банки дрались друг с другом, чтобы только выдать кредит на покупку недвижимости по смехотворным ценам и на смехотворных условиях. В результате чего после кризиса Дэйв владел множеством недвижимости по всей Атланте, и вся она была куплена в кредит. Несмотря на то, что у него была удовлетворительная платежеспособность и стабильный поток платежей от его собственности, он не мог получить ни от кого в кредит ни цента, чтобы купить еще недвижимости для сдачи в аренду.

Я спросил: «Откуда ты знаешь, что эти дома - разумная инвестиция?» И заметил: в Детройте недвижимость тоже дешевая. Дэйв объяснил, что в отличии от Детройта с его стареющим и сокращающимся населением, Атланта - это энергично растущий город. «Откуда я знаю, что цена нормальная? Ты шутишь?» - спросил Дэйв. Я покупаю дома на небольшую часть поступлений и сдаю их в аренду за 25% уплаченной цены. Я верну вложенные деньги за четыре года!

В последующие дни мы с Донной обсуждали участие в бизнесе с жилой недвижимостью. Наши альтернативные инвестиционные возможности на американском финансовом рынке в то время (практически как и сегодня) давали 2% доходность по облигациям и 2% дивидендную доходность. Инвестирование в недвижимость казалось привлекательной альтернативой. Таким образом начался наш бизнес по инвестированию в дома в Атланте. Мы и сегодня там покупаем.

Относительная цена домов

Давайте сравним рынок недвижимости здесь, где мы живем, в Оранж Кантри - с Атлантой. Лучшая сделка, которую мы можем найти в Оранж Кантри - это дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами, который продается за 500 000 долларов. Да-да, для тех, кто не привык к калифорнийским ценам на недвижимость: самые дешевые дома в Оранж Кантри начинаются от полумиллиона долларов. Мы можем сдать в аренду такой дом за 2000 долларов в месяц.

Как показано в таблице 1, цены в Оранж Кантри безумные - для всех тех, кто здесь не живет. Если мы соберемся инвестировать в недвижимость Оранж Кантри с целью сдачи ее в аренду, наш общий годовой рентный доход (годовой доход минус налог на недвижимость, страховка и расходы по управлению собственностью) будет примерно 3% до налога на доход. Конечно, мы можем разумно предположить, что цены домов вырастут на величину инфляции, поэтому названная выше доходность - это реальная доходность. Неплохо. Но федеральные и калифорнийские налоги «съедят» инфляционную составляющую доходности. После этого рентный доход по большей части уходит на налоги, более высокие, чем в Атланте, и превращается в 1% реальной доходности - после налогов на доход и рост капитала. Мне не нравится такая инвестиция. Цены домов могут как вырасти, так и пойти вниз. Высокие цены в Оранж Кантри кажутся мне рискованными.

Вместо этого мы покупаем дома в Атланте. Сейчас мы покупаем отремонтированные дома формата «три/два», как выражаются торговцы (три спальни и две ванных комнаты), за 80 тысяч долларов, и затем сдаем их за 850 долларов в месяц. Как показано в таблице 1, наша рентная доходность до налогов равна 9%, и примерно 5% после налогов. У меня есть твердое убеждение, что покупка недвижимости в Атланте и сдача ее в аренду с реальной доходностью 5% после налогов - намного более разумный и безопасный путь накопления богатства к старости, чем покупка недвижимости в Оранж Кантри и сдача ее в аренду с доходностью в 1% после налогов.


Таблица 1. Инвестиции в недвижимость.

Источник: Research Affiliates LLC, на основе данных Zillow

Перепродажа домов?

Однако, некоторым моих знакомым спекулянтам недвижимостью в Ньюпорт Бич, Оранж Кантри кажется более хорошим вариантом. Оранж Кантри - близкий, процветающий и безопасный. Цены на дома быстро росли на протяжении многих лет, они даже отыграли все потери глобального финансового кризиса 2008 г. Атланта, напротив, кажется далёкой и страшной. С их точки зрения городские районы Атланты очень сильно отличаются по социально-экономическому состоянию от Ньюпорт Бич, и нужно учитывать связанные с этим проблемы - в среднем менее образованные арендаторы, менее зажиточное население, и более высокий уровень преступности. Я могу подтвердить, что мы с Донной не чувствуем себя в полной безопасности, когда блуждаем по улицам в тех в районах Атланты, где мы ищем дома для покупки - в отличие от вечерних прогулок по нашему тихому району в Ньюпорт Бич. В том числе и поэтому, сравнимые дома стоят 500 тысяч в Оранж Кантри и всего 80 тысяч в Атланте.

Когда мои местные знакомые спекулянты недвижимостью спрашивают, как я могу быть уверен в том, что рост цены на недвижимость в Атланте будет больше, чем в Оранж Кантри в следующем году, я отвечаю, что у меня нет метода для прогнозирования краткосрочных изменений цены. Если бы мне пришлось угадывать, я бы выбрал Оранж Кантри, как более «разогретый» рынок. Но я объясняю, что не перепродаю дома. Я инвестирую, чтобы выстроить долгосрочное богатство.

Когда мои местные знакомые спекулянты недвижимостью спрашивают, как я могу быть уверен в том, что цены домов в Атланте упадут меньше, чем цены в Оранж Кантри, я отвечаю, что я ожидаю и надеюсь, что они упадут больше. Для тех, кто, как и я, создает сбережения, ценовая волатильность - это возможность, а не риск. Три года назад мы покупали дома в Атланте меньше, чем по 50 000 долларов. Я хочу, чтобы эта возможность повторилась снова!

При инвестировании я игнорирую популярную игру в попытки угадать краткосрочные изменения цен. Вместо этого я обращаю внимание на стоимость, которую можно представить, как долгосрочную реальную доходность после налогов - менее 1% для домов в Оранж Кантри и около 5% для домов в Атланте. Высокие цены плюс низкая доходность в Оранж Кантри кажутся мне рисковыми. Поскольку я долгосрочный инвестор, я считаю Атланту лучшим выбором.

Продолжение следует...
Далее: Часть 2. Относительная оценка развивающихся рынков








Ближайшие вебинары на FinWebinar.ru:

22 - 23 октябряЕлена Красавина, "Вся правда о unit-linked"
29 октябряСергей Наумов, "Зарубежные активы в портфеле инвестора"
17 - 18 ноябряСергей Наумов, "Как инвестировать в ETF в России и за рубежом"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы

Comments

( 4 комментария — комментировать )
(Анонимно)
20 окт, 2015 12:03 (UTC)
Статья из разряда "простых ответов на сложные вопросы".

Очевидно, что доходность жилья (как любого инвестиционного инструмента) прямо пропорциональна рискам. Долгосрочный инвестор может проигнорировать только риски ликвидности. Все остальные риски (частая смена арендаторов, повреждения собственности и т.д.) , в т.ч. ценовые в любом случае он несет, т.к. в случае падения цен на жилье будут падать и ставки аренды на уже имеющиеся объекты.
vile_orc
20 окт, 2015 13:55 (UTC)
Позанудствую.
Правильней будет Оранж Каунти (Округ Оранж), а не Оранж Кантри (Деревня Оранж) как сейчас в статье.
oppositus
20 окт, 2015 20:02 (UTC)
:facepalm:

И правда. Прочитал 1 раз, потом уже не перечитывал и на автомате копипастил.
relite
22 окт, 2015 19:58 (UTC)
Ну и налоги у них!!! Половина дохода!
У нас - 13 % с дохода от аренды. Это еще если показывать доходы, чего многие не делают.
И 0,1-0,2 % от стоимости недвижимости. В 10 раз меньше!
Да еще можно получить налоговый вычет по лечению, обучению, страхованию, ИИС и др.
Налоговый рай!
И никакого непонятного налога на долгосрочный прирост капитала.
( 4 комментария — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования




Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Май 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031  
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner