?

Log in

No account? Create an account

Предыдущие | Следующие

Готовил программу для нового вебинара, изучал данные по динамике цен на рынках недвижимости разных стран. И обнаружил, что в числе стран, по которым у портала economist.com есть данные по ценам на недвижимость, появилась Россия (и еще несколько стран, данных по которым на сайте раньше не было).

Я давно искал наглядную картинку, сравнивающую доходности российского рынка недвижимости с зарубежными. Собственно, перегретость нашей «будеттокадорожать» по сравнению с зарубежными аналогами мне давно была понятна, и я не раз писал об этом в блоге (подробности – по тэгу «недвижимость»). Однако, наглядной убедительной картинки у меня не было.

Теперь есть.

Идёте по ссылке на сайт economist.com.

Выбираете вкладку «Prices in real terms», чтобы сравнивать между собой т.н. «реальные» доходности, т.е. за вычетом инфляции. Кликаете мышкой по графику «Russia» – он построится с 2001 года, более ранних данных у economist.com нет. Затем по очереди добавляете на график для сравнения другие страны, данные по которым с этого года доступны. Если появится предупреждение об отсутствии данных, то эту страну пропускаете, чтобы дополнительно не сужать интервал по оси времени. В итоге выключенными останутся лишь небольшое число развивающихся стран - Бразилия, Индия, Мексика, Южная Корея, Турция – которые не столь интересны.



И наслаждаетесь получившейся в результате картинкой.

Верхний бежевый график - это Россия.


По итоговой доходности за 14 лет мы уступаем резко выросшему в самые последние годы Гонконгу и делим 2 - 3 место с ЮАР. Однако, промежуточные результаты, пик которых пришелся на время перед кризисом 2008 года, вне всякой конкуренции.

Наглядно, не правда ли?

Вообще, картинка заслуживает того, чтобы потратить время и изучить ее подробнее. Например, обратить внимание на отрицательную динамику рынков недвижимости Ирландии, Греции, Японии, которые сдувались в результате кризисов. Посмотреть на близкую к нулю динамику таких рынков недвижимости, как США и Германия. И крепко задуматься, стоит покупать ли недвижимость сейчас, или лучше еще некоторое время подождать.







Ближайшие вебинары на FinWebinar.ru:

14 - 15 июляСергей Наумов, "Инвестирование через зарубежного брокера"

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы

Comments

( 46 комментариев — комментировать )
unicrus
15 июл, 2015 06:43 (UTC)
В самом источнике выводы другие: перегреты рынки Австралии, Великобритании и Канады. И это видно на графиках "Prices against average income" и "Prices against rents".

Как по графику цен можно говорить о доходности?
fintraining
15 июл, 2015 07:08 (UTC)
Они судят по отношению цены к доходу, и в этом смысле, по этому критерию, они тоже по-своему правы.

Но и просто сравнительная динамика цен о перегретости рынка может сказать очень много.
scept
15 июл, 2015 08:53 (UTC)
Тут же точка отсчета важна
у кого-то в 2000-м локальный минимум был, у кого-то уже тогда пузырь был надут
senya_s
15 июл, 2015 08:01 (UTC)
Для себя покупать нужно тогда, когда понадобилось жилье. А то так всю жизнь прождать можно. А чтобы вложить деньги сейчас не самый удачный момент конечно.
st_trader
15 июл, 2015 08:06 (UTC)
По сути Недвижимость без аренды это "товарный индекс". Косвенным тому подтверждением является нулевая доходность в развитых странах.

Если взять за основу теорию о последовательном росте рынков бондов-акций-товаров. То сейчас явно выраженный конец очередного большого бизнес цикла. Недвижимость уже снижается, а ставки по бондам уже высокие.
Думаю в пределах 1-3 лет будет максимально интересен рынок долгов, затем подтянется и фондовый (в развивающихся странах лаг не большой 1-2 квартала) и только в 2020х появится новой поколение верующих в "бетон будеттокодорожать"
soviet_yid
15 июл, 2015 09:18 (UTC)
А как Вы отнесетесь к товарным индексам в условиях инфляционной модели экономики иначе, чем будеттолькодорожать????
К любым товарам, не только недвижимости?
Технологические упрощения и субсидирования( а-ля сельхозпродукция) упустим.
В долгосрочной перспективе - и недвижимость, особенно в центре крупных города( как ограниченный ресурс), и другие товары будет только дорожать.
В краткосрочной - могут быть варианты.
Что касается ЖИЛОЙ недвижимости , то нужно учитывать привлекательность города, страны, миграционные потоки, дефицит и многое другое. В настоящее время в РФ строят мало жилой недвижимости( менее 1 м2 в год на человека), что меньше чем в Европе, и тем паче, чем в Китае. Поэтому дефицит жилья в крупных городах, как Москва, Питер, Е-бург будет сохранятся. Нужно еще учитывать изменяющиеся требование к жилью и его комфорту. Ранее хрущ на семью был за счастье, нынче 80-100 м2 норма. Другое дело платежоспособный спрос. Сегодня он низкий. Но за спадом всегда следует подьем , особенно учитывая накопившийся за это время отложенный спрос. Все - строго ИМХО.
st_trader
15 июл, 2015 09:27 (UTC)
Я говорю в рамках Asset Allocation. Из классов активов, облигации/акции/недвижимость, последняя самая мало привлекательна.

Все Ваши аргументы относятся к предложению. В инфляционной модели перепроизводства первичен спрос.
Вот снизятся ставки в бондах (инвестиции в облигации принесут значительную прибыль), подешевеет кредит и новое поколение оленей набежит и разберет любой объем бетона в любой точке страны. Вот на этом и начнет расти цена. Акции введу простоты обращения среагируют раньше.
soviet_yid
15 июл, 2015 09:39 (UTC)
В целом согласен. Но жилая недвижимость все же предмет скорее потребления, чем инструмент доходности.
Другое дело коммерческая недвижимость.
(без темы) - mikhailc - 15 июл, 2015 09:42 (UTC) - Развернуть
(Анонимно)
15 июл, 2015 09:54 (UTC)
имхо
красивый "показательный" график на верху, на самом деле, вводит в заблуждение
не совсем понятно какая там модель заложена, но очевидно что пересчет идет через доллар/евро - об этом свидетельствую провалы 08 и 14 годов

другими словами, персчитай/перерисуй график только в привязке к рублям и картинка станет совершенно иной...

т.е. не будь тщательно спланированных, мощнейших атак на Россию (и её экономику), де-факто, всей совокупной мощи экономик "цивилизованных стран" наглядность была бы совершенно иной...
Re: имхо - st_trader - 15 июл, 2015 11:39 (UTC) - Развернуть
Re: имхо - ndochp - 16 июл, 2015 11:13 (UTC) - Развернуть
mikhailc
15 июл, 2015 09:41 (UTC)
По идее для роста в РОссии жилье должно вначале хорошенько упасть, ибо соотношение средняя зарплата - цена метра уже совсем плохое и купить ПЕРВОЕ жилье с нуля стало практически невозможно ( нужно обязательно что-то продать до этого, хотя-бы в регионе) А желающих купить второе-третье жилье становится тоже меньше ввиду падения доходов - да и многие уже купили ( на сдачу, детям на вырост и т.д.).
soviet_yid
15 июл, 2015 09:43 (UTC)
В советское время один м2 стоил в кооперативе примерно одну зарплату. И была очередь. А строили почти в два раза больше, чем сегодня. Сегодня цена в Питере примерно за один м2 две зарплаты. Но нет очереди. Вот и весь расклад.
(без темы) - mikhailc - 15 июл, 2015 10:22 (UTC) - Развернуть
(без темы) - soviet_yid - 15 июл, 2015 10:26 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 15 июл, 2015 10:37 (UTC) - Развернуть
(без темы) - soviet_yid - 15 июл, 2015 11:09 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 15 июл, 2015 11:58 (UTC) - Развернуть
(без темы) - soviet_yid - 15 июл, 2015 12:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 15 июл, 2015 12:46 (UTC) - Развернуть
(без темы) - soviet_yid - 15 июл, 2015 13:04 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 15 июл, 2015 13:22 (UTC) - Развернуть
(без темы) - snowman68 - 20 июл, 2015 16:40 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 17 июл, 2015 07:46 (UTC) - Развернуть
kirill_vlasoff
16 июл, 2015 21:49 (UTC)
а что, когда-то это соотношение было хорошим?
(без темы) - mikhailc - 16 июл, 2015 22:07 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 16 июл, 2015 22:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 16 июл, 2015 22:20 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 17 июл, 2015 07:36 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 17 июл, 2015 07:56 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 17 июл, 2015 13:21 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 17 июл, 2015 13:41 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 19 июл, 2015 08:55 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 19 июл, 2015 09:59 (UTC) - Развернуть
mikhailc
15 июл, 2015 09:28 (UTC)
очень сложно сравнивать Россию по недвижимости с кем-то еще. Разница во многих исходных аспектах - например, большинство российских семей уже имеют некое жилье. Маленькое, старое, не в этом городе. где нужно - но таки имеют. Покупающих с "полного нуля" в России - то-есть начинающих с аренды и многолетнего сбора первого взноса на ипотеку за первое и единственное - мизер. Зато в РОссии очень много покупают второе-третье-пятое жилье - те, у кого и так все уже хорошо сжильем! И причем отнюдь не всегда на садчу и с целью получения выгоды - а просто "чтоб бло - оно же растет в цене" - "потом дочке достанется" - "чтоб было, где заночевать, когда прилетаю в Москву" " сыну, пока в универе учится - ну не снимать же ему клоповник" и т.д. То-есть на Западе в основном покупают ПЕРВОЕ и единственное жилье и рассуждают о его доступности. И да - Каеада. Австралия - это глубочайшая жопа с покупкой первого жилья.... Но в РОссии пожалуй ПЕРВОЕ и единственное жилье с нуля еще менее доступно! Зато - гораздо более доступно второе0третье и т.д. жилье дял небедных - нет налогов на недвигу, низкий ( да-да, все ее низкий) по мировым стандартам ЖКХ, жилье дороджает - почему бы не прикупить квартирку в Москве?
И еще - в РОссии очень распространена так называемая "альтернатива" - когда по сути идет обмен квартир через куплю-продажу - такого явления нет нигде! А в РОссии среди небогатых ( но все-же имеющих некое жилье) - это почти едиственный вариант покупок. Как это все сравнивать с Западом?

Edited at 2015-07-15 09:30 (UTC)
soviet_yid
15 июл, 2015 09:41 (UTC)
На Западе по сравнению с РФ мало владельцев жилья. Многие просто арендуют всю жизнь, исходя из возможностей. Я про Европу говорю.
mikhailc
15 июл, 2015 10:25 (UTC)
да, и это есть. Потому как владение жильем на Западе ( даже после выкупа ипотеки!) - дорого и сдавать индивидуальную квартиру невыгодно - мороки масса, прибыль - только от роста цены на недвижимость.... А первую квартиру многие не покупают потому-же - арендовать получается в два-три раза дешевле, чем покупать по 25-39 летней ипотеке и - легче менять место жительства при перемене работы ( на Западе норма - работа на одном месте - 5-6 лет, потом - переезд, часто в другой город а то и провинцию)
(без темы) - kirill_vlasoff - 16 июл, 2015 21:52 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 16 июл, 2015 22:16 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 17 июл, 2015 07:34 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 17 июл, 2015 07:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kirill_vlasoff - 17 июл, 2015 13:18 (UTC) - Развернуть
(без темы) - mikhailc - 17 июл, 2015 13:51 (UTC) - Развернуть
( 46 комментариев — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования




Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Апрель 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner