?

Log in

No account? Create an account

Предыдущие | Следующие

Я не раз писал в блоге о том, что, с моей точки зрения, рынок недвижимости в Москве в последние годы был крайне перегрет, а его безудержный рост, подкрепленный рассказами строителей и риэлторов про «будеттокадорожать!» являлся пузырем.

И вот время расставляет все на свои места.

Картинки говорят об этом лучше любых слов.

Первая из них – долларовые цены на 1 кв. м. московской жилой недвижимости. С пиковых значений конца 2008 года долларовые цены рухнули вдвое и вернулись на уровень 2006 года.



Те, кто вместо покупки жилья просто хранил доллары в матрасе (даже не говорю про банковские депозиты!) сейчас могут купить жилье дешевле, чем те, кто делал это в последние 9 лет.

Правда, это вовсе не означает, что хранить средства в долларах было хорошим решением, и это видно на следующей картинке. Но из двух плохих вариантов инвестиций – московской недвижимости и доллара – в последние 9 лет доллар оказался более выгодным вариантом.

Кто-то может возразить, что мы живем в России и ведем расчеты в рублях.

Специально для них – вторая картинка. Динамика рублевых цен на московскую недвижимость.




По рублевым ценам мы вернулись пока еще не в 2006-й, а лишь на пиковые значения начала 2009-го года.

Но... Это только если не брать в расчет инфляцию.

Я специально добавил на картинку еще два графика – динамику изменения курса доллар/рубль и динамику изменения потребительских цен в России (потребительской инфляции).

По графику поведения доллара относительно инфляции, думаю, понятно, что идея хранить средства в долларах на долгосрочной перспективе вряд ли является хорошей (вообще, о хороших решениях в настоящей статье речь не идет, о хороших решениях нужно говорить отдельно).

И, наконец, динамика потребительских цен. С января 2009 г. они выросли в 1,7 раз, с января 2006 г. – в 2,3 раза, с января 2000 - в 5,4 раза. Это - по официальным цифрам. Любители подозревать госкомстат в занижении инфляции, могут сделать свои собственные дополнительные поправки.

Поэтому любопытен будет третий график, который в таком виде, думаю, вряд ли кто-то до меня строил. Это цены на условный квадратный метр московской жилой недвижимости, разделенные на стоимость условной потребительской корзины. Уровень декабря 1999 года принят за 100%.



На графике хорошо виден момент резкого роста цен на недвижимость (относительно общего уровня инфляции) в 2006-м году. Сейчас мы вернулись обратно, на 9 лет назад.

Я не возьмусь предсказывать будущее, это дело неблагодарное. Но, оглядываясь на прошлое, можно сказать, что те, кто задумаются о покупке недвижимости в настоящее время, окажутся в более выгодной ситуации, чем те, кто делал это в последние 9 лет.

(Разумеется, здесь речь не идет о тех, кто покупал жилье для сдачи в аренду и получал дополнительный доход)

В связи с этим дополнительно обращаю внимание на предстоящие в мае вебинары Галины Парусовой про недвижимость. Сейчас эта информация будет особенно актуальна.

Источники данных: цены на недвижимость - metrinfo.ru, доллар – cbr.ru, инфляция – gks.ru, расчеты автора.








Ближайшие вебинары на FinWebinar.ru:



14 маяСергей Спирин, "Жаркие споры об инвестициях"
19 - 21 маяГалина Парусова, "Инвестиции в недвижимость"
22 маяГалина Парусова, мастер-класс "Как повысить доход от аренды?"
25 - 29 маяСергей Спирин, "Формирование инвестиционного портфеля"
02 - 03 июняСергей Спирин, "Личный инвестиционный план"
06 - 07 июняОлег Клоченок, "Четыре стратегии долгосрочного инвестирования"


Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы

Comments

( 35 комментариев — комментировать )
parus28
30 апр, 2015 09:16 (UTC)
Мои итальянские друзья, не имеющие непосредственного отношения к рынку недвижимости Москвы, каким-то непостижимым способом уже просчитали выгоду нынешней ситуации. Собираются приобретать квартиру в Москве или Подмосковье.
fintraining
30 апр, 2015 09:25 (UTC)
Мне, честно говоря, не понятно, почему все как будто воды в рот набрали и молчат об этой ситуации. :) Если бы не Ваш прошедший бесплатный вебинар, я бы и сам, возможно, не скоро обратил бы на это внимание.

Все рухнуло настолько быстро, и при этом бесшумно, что просто диву даешься, как такое вообще может быть.

Казалось бы, надо кричать на каждом углу: у нас все резко подешевело!!!

Но все молчат. Боятся еще укорить падение?
(без темы) - parus28 - 30 апр, 2015 09:26 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 30 апр, 2015 11:23 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fankulo - 30 апр, 2015 09:25 (UTC) - Развернуть
(без темы) - parus28 - 30 апр, 2015 09:27 (UTC) - Развернуть
lamantin
30 апр, 2015 09:24 (UTC)
считаем - в 2006м 27руб за доллар
1 метр = 81000руб.
в 2015м 55 руб за доллар
1 метр = 165000 руб.
доллоровые может и вернулись, но факторов масса..
at6
30 апр, 2015 10:21 (UTC)
На счет реальных(скорректированных на инфляцию) цен недвижимости в Москве, недавно видел такую интересную картинку и информацию:

Ниже представлена реальная стоимость недвижимости в Москве и России, то есть скорректированная на инфляцию. Экономисты привыкли оперировать реальными величинами, что дает возможность, например, корректно сравнить цены на 1 кв.м. в 1990-м году с текущими ценами. Мы видим, что цены на недвижимость в реальном выражении не растут за 25-летний период времени. Инвестиции в недвижимость, главным образом, рассматриваются инвесторами не как источник повышенной прибыли, а как хедж против инфляционных рисков. Наблюдаемые резкие скачки цены на недвижимость в Москве в начале и конце 90-х, а также в 2014 г. укладываются в особенности москвичей котировать стоимость на недвижимость в долларах. Поэтому краткосрочные скачки вверх эфемерны и объясняются обесценением рубля.

Взято отсюда: http://p-fondy.ru/analytics/29405/
fintraining
30 апр, 2015 10:29 (UTC)
Да, зеленый график у них похож на мою последнюю картинку, это по одним и тем же данным строилось. Только они проводили корректировку на инфляцию по значениям конца периода, и результаты показывают в логарифмической шкале.

По остальным графикам плохо понимаю, откуда они данные брали.
(без темы) - at6 - 30 апр, 2015 10:34 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 30 апр, 2015 10:38 (UTC) - Развернуть
(без темы) - at6 - 30 апр, 2015 10:46 (UTC) - Развернуть
(без темы) - parus28 - 30 апр, 2015 10:40 (UTC) - Развернуть
(без темы) - at6 - 30 апр, 2015 10:48 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 30 апр, 2015 11:27 (UTC) - Развернуть
portugez
30 апр, 2015 11:06 (UTC)
Зачем вы врете, может это не в Москве, а Толстопальцево это тоже теперь Москва. Я в Москве родился и вырос. И несколько квартир покупал и продавал. Химки нах не кому не надо, Бирюлево,Текстильщики тоже не надо.
Самые пристижные Ленинский пр-т, Пр. Вернадского,Университет,Комсомольский пр-т. Центр не беру,все эти сталинские высотки Котельническая наб.
Далее Новые Черемушки.Ясенево. Где Газпром.2-комнатная квартира: улица Наметкина, 9к3 (60 м²) — 15 000 000 Руб. На Юго Западе тоже дорогие квартиры
Сказки для приезжих.
fintraining
30 апр, 2015 11:18 (UTC)
Данные по ценам - от компании irn.ru, которая ведет статистику с 2000 года. Это средние цены кв.м. жилой недвижимости по Москве. Элитка, разумеется, стоит дороже, окраины - дешевле. А это - средние цены.

Edited at 2015-04-30 11:18 (UTC)
(без темы) - (Анонимно) - 30 апр, 2015 18:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - yalexey - 30 апр, 2015 13:04 (UTC) - Развернуть
(без темы) - doctorberg - 30 апр, 2015 15:47 (UTC) - Развернуть
brimz
30 апр, 2015 13:35 (UTC)
Тут в общем-то такой нюанс...

Если брать недвижимость, чтобы жить, то ждать удачного момента глупо.
Есть возможность - надо брать, фиг его знает чего там дальше будет.
Ровно, как и с инвестициями. ;) Нет смысла ждать удачного момента. Определили структуру своего портфеля - вперед.

Если рассматривать недвижимость, как краткосрочную инвестицию, т.е. на этапе котлована купил, в момент начала выдачи ключей - продал. Так тут отрезки обычно 1-3 года и прибыль получается не из-за роста недвижимости в целом.
Но и слово "инвестиции" тут некорректно. Это бизнес и работа, когда надо ориентироваться в рынке.
Как при торговле акциями. ;)
И да, купив котлован, в июле 2014 года, заработать много при продаже не получится. Да и продать будет сложно. Но у любого бизнеса есть риски.

Про аренду Вы и сами сказали. И недвижимость просела в цене, и арендные ставки снизились. Но и цена не равна нулю. И дивиденды с аренды все равно есть. :)

Хотя физическая недвижимость в качестве даже части инвестиционного портфеля мне с каждым годом нравится все меньше и меньше. Налоги растут, регулирование становится все жестче, а рост все меньше.
Хотя, если сейчас купить, то через пару-тройку лет получится очень даже неплохо продать. :)
(Анонимно)
30 апр, 2015 19:26 (UTC)
дно падения цен еще все впереди
Глупо покупать когда кризис еще в самом начале тк все еще упадет в 2 раза
ikarevitch
30 апр, 2015 16:49 (UTC)
а чо там с наймом-сдачей?
fintraining
30 апр, 2015 17:19 (UTC)
А это уже очень сильно индивидуально и зависит от умения снимать-сдавать.
(Анонимно)
30 апр, 2015 19:23 (UTC)
Цены на жилье в Москве вернулись на 9 лет назад
тренд цен вниз сохраняется но пока удерживаются высокими административно, но рынок все уравновесит с покупательной способностью= ЗВР не растут, зарплаты не растут или урезаются + сокращения и тд и тп = ничего не меняется = кредитные портфели банков ухудшаются+ падение качества заемщика вызывает еще больший риск еще большего ускорения неплатежей....... = отскоки цен с целью дожать тех кто копил на квартиру ( накопил 20 проц и тут ипотека с входом 20 проц) и ждал падения а тут вот отскок, но они его посчитают за рост, всех осушат кто остался и потом вниз. Назначать цену не значит ее реализовать те что квартиры реально ушли с рынка под жилье надолго и не вернутся на рынок обратно скопом = Покупка в ипотеку ( весь рост строек держался на 70 проц покупок в ипотеку) это не покупка жилья а взятие ее в наем у банка . Так что существующие продажи ни о чем не говорят, а вернее говорят что банк купил у застройщика столько то квартир но банку еще деньги никто не вернул. Все только впереди. Денег у народа все меньше и меньше и уже не до квартир = "Девелоперы отчитались о падении продаж квартир вдвое в начале года" http://www.rbc.ru/rbcfreenews/553766e99a79472085aeddaa + Денег у народа все меньше и меньше = " ЦБ: объем рублевой наличности в обращении уменьшился с начала года на 14,8%" http://www.banki.ru/news/lenta/?id=7944014 + не факт что достроят
(Анонимно)
30 апр, 2015 19:46 (UTC)
Жилье в России дорого, поскольку выполняет еще и "инвестиционную функцию" как понятный (в отличие от рынка акций) ширнармассам инструмент. Проблема еще в том, что в России с 2011 года практически не растет денежная масса (агрегат М2). Т.е. "подпитываться" рынку недвижимости, как и рынку акций, особо нечем. Текущий "кризис" только обострил эти проблемы.
st_trader
1 май, 2015 06:00 (UTC)
Справедливости ради, РТС в 2006 был 1500, сейчас слегка ниже.
И даже золото (считай инфляция) выросло не так уж сильно.
Потому квартира как инвест актив, с учетом аренды не хуже и не лучше других.
И только сделав портфель можно получить хороший результат...
(Анонимно)
1 май, 2015 06:12 (UTC)
недвижимость
Какое громкое заявление! А почему бы не назвать статью: недвижимость показала себя как лучшая инвестиция чем акции? В 2006 ммвб до 1650 доходил!
vitard
1 май, 2015 09:26 (UTC)
Очень надеюсь, что кризис в сфере недвижимости только начался, пузырь громко лопнет и долларовые цены вернутся на уровень 2000 года :)
sva52
1 май, 2015 12:32 (UTC)
Если китайские девелоперы всерьёз займутся застройкой Москвы, цены будут намного ниже.
Maxim Kramarenko
1 май, 2015 15:32 (UTC)
Чтобы купить что-нибудь ненужное, нужно сначала продать что-нибудь ненужное :)

Т.е. да, квартиры упали, но фондовый рынок тоже не слишком вырос, стоит ли продавать акции ради квартиры - вопрос.

А некоторые автомобили в долларах сейчас стоят так дешево, как они никогда раньше не стоили - тоже годный вариант.

Т.е. покупка квартиры сейчас хороший вариант или для новичков-инвесторов (у которых деньги были в депозитах), или для много-зарабатывающих граждан, которые могут на квартиру прямо за год насобирать из текущих доходов.
grigvaslev
2 май, 2015 12:47 (UTC)
Ваш портфель
Недавно тут,поэтому вопрос: ведете ли Вы публично портфель. Если да, то где можно посмотреть?
fintraining
2 май, 2015 14:20 (UTC)
Re: Ваш портфель
Публично - нет. Мои инвестиции - мое личное дело, и ничье больше.
(Анонимно)
26 сент, 2017 12:13 (UTC)
Данные irn
Здравствуйте Сергей) На сайте irn есть график индекса стоимости кв. м, но нет данных по стоимости в цифрах и по годам. Подскажите пожалуйста, Вы данные брали с какого то другого ресурса или irn просто сейчас закрыло бесплатный доступ к ним?
fintraining
26 сент, 2017 16:41 (UTC)
Re: Данные irn
Я брал данные с irn.ru, когда они там были еще доступны, вытаскивая их с сайта их довольно хитрым способом. :)

Сейчас я просто регулярно обновляю данные свежими цифрами - свежие данные у них в открытом доступе.
( 35 комментариев — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования




Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Октябрь 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner