?

Log in

No account? Create an account

Предыдущие | Следующие

britaniaЗа последний месяц уже дважды от разных людей услышал, по сути, одну и ту же (с легкими вариациями) любопытную историю про «инвестиции в недвижимость Великобритании».

У меня нет никакого желания ни судиться с кем-либо, ни даже спорить с кем-либо, поэтому история будет без названий и фамилий. Цель этой статьи вовсе не в том, чтобы кого-то-там разоблачать или предостерегать от общения с конкретными фирмами. Цель статьи – на примере этих историй поговорить о некоторых важных принципах инвестиций. Как гласит старинная пословица, «Корабль на мели – моряку маяк».

Одна фирма с британским названием несколько лет назад вышла на российский рынок и стала предлагать инвестировать в недвижимость Великобритании. Для поиска инвесторов фирма активно налаживала сотрудничество как с инвестиционными консультантами, так и с агентами по недвижимости, выплачивая продавцам щедрые комиссионные.

Объектами инвестиций выступали, в основном, довольно нетрадиционные варианты недорогой недвижимости Великобритании – парковочные места, склады самообслуживания, студенческие общежития и т.д. Инвесторам предлагалось приобрести данные объекты недвижимости по договору долгосрочной аренды. И сразу же сдать эти объекты в субаренду британской управляющей компании. Фирма брала на себя управление приобретенной недвижимостью в интересах инвестора, гарантируя (!) доходность инвестиций в размере 8% годовых в фунтах стерлингов.

Вопрос о том, почему же сами британцы не спешат вкладываться в столь выгодное предложение, и почему фирма предпочитает привлекать деньги в далекой России, у инвесторов почему-то не возникал.


Был, однако, один нюанс: срок гарантированных выплат по инвестициям составлял два года. Якобы потому, что в будущем эта доходность может еще возрасти. Но это были лишь не подкрепленные договором обещания-прогнозы. А срок гарантированной доходности составлял два года. На этот нюанс инвесторы предпочитали не обращать внимания. Рекламные статьи также обещали инвесторам, что вложения будут ликвидными, и они в любой момент смогут продать объект недвижимости другим инвесторам, либо арендаторам.

Недвижимость регистрировалась на имя инвестора, инвестор получал официальный документ от земельного кадастра Великобритании.

При самом неблагоприятном развитии событий (например, при банкротстве управляющей компании) инвестор оставался собственником объекта недвижимости с правом самостоятельно пользоваться им или сдавать его в аренду.

Также инвесторам говорили, что британские налоги на недвижимость и доходы, полученные от сдачи ее в аренду, в данном случае будут отсутствовать.

У желающих инвесторов была возможность на месте посмотреть на объекты инвестиций.

Красиво выглядит предложение, не правда ли?

Неудивительно, что на него купились многие обеспеченные россияне, вложив довольно крупные суммы в британскую недвижимость. Дополнительным аргументом «за» было то, что в течении двух лет доходность по ставке 8% годовых в фунтах стерлингов действительно выплачивалась, что служило важным подтверждением привлекательности предложений фирмы. За эти два года довольные инвесторы успевали рассказать множеству своих друзей и знакомых о замечательном варианте инвестиций.

А через два года... сказка закончилась. Фирма уведомила инвесторов, что их объекты недвижимости больше не пользуются спросом у арендаторов. Поэтому управляющая компания перестает выплачивать инвесторам какое-либо вознаграждение.

Если инвесторам это не нравится, то они, разумеется, всегда могут продать эту недвижимость кому-либо еще. Вот только как найти покупателя, находясь при этом в России? И кому нужна недвижимость, которая не приносит дохода?

Разумеется, обращаться к российскому консультанту в этой ситуации - толку мало, помочь они ничем не смогут. :) Одно дело – продавать и обещать золотые горы, другое дело – отвечать за свои обещания.

В довершение ко всему инвесторам пришло письмо от британских налоговых органов с требованием заполнить и подать налоговую декларацию. Нет, налогов там и в самом деле, вроде бы, возникнуть не должно, как и было обещано. А вот налоговую декларацию в британские налоговые органы, как оказалось, подавать все равно надо. Невыполнение этого требования влечет серьезные штрафы. Как правильно подать декларацию людям, не разбирающимся в английских законах? Представители фирмы рекомендовали для этих целей обратиться к британскому бухгалтеру. И даже дали контакты. Все бы ничего, да только гонорар британского бухгалтера... оказался примерно равным доходу инвестора, полученному от от этих инвестиций за предыдущие пару лет.

Что же произошло? Да просто российским инвесторам таким затейливым образом спихнули неликвид.

В этой ситуации примечательно то, что с юридической точки зрения британская фирма полностью выполнила все свои обязательства: недвижимость приобретена, зарегистрирована на имя инвестора, два года выплачивалась обещанная доходность. А то, что дальше инвестор остался с никому не нужным неликвидом – так это уже его инвестиционные риски.

Эта история имеет сразу несколько уроков.

Во-первых, иностранное имя фирмы не защищает вас абсолютно ни от чего. Прохиндеев за рубежом ничуть не меньше, чем в России.

Во-вторых, в любых инвестициях чрезвычайно важно иметь стратегию выхода. Вложить деньги – дело нехитрое. Вот вернуть их с прибылью – гораздо сложнее.

В-третьих, если вы плохо знакомы с законодательством страны инвестирования, то его требования могут оказаться для вас неприятным сюрпризом.

В-четвертых, любые устные или даже письменные обещания (но не оформленные юридически) не стоят ничего.

В-пятых, большинство консультантов, воодушевленно рассказывающих вам про перспективы инвестиций, исчезнут при возникновении проблем. И ничем не смогут вам помочь.

(В-шестых напишу в скобках, для своих коллег-консультантов: ребята, не лезьте продавать то, в чем не разбираетесь! Когда-нибудь это может вылиться для вас в большую проблему).

И, пожалуй, самое главное: эффективные инвестиции в «реальные» активы – бизнес, недвижимость и т.д. – невозможны без полного погружения инвестора в сделку. Такие формы инвестиций не предусматривают никаких гарантий и мер защиты инвесторов, которые иногда бывают в формах коллективных инвестиций через банки, инвестиционные фонды и т.п. Ни громкое имя фирмы, ни наличие инвестиционного консультанта не защищают вас от ошибок и обмана.

Может ли недвижимость приносить доход? Конечно, может. Вот только для этого вы должны полностью контролировать все этапы сделки, находиться внутри сделки, а не верить пустым обещаниям.

* * *

О принципах самостоятельных инвестиций в недвижимость мы будем говорить на вебинаре Галины Парусовой «Инвестиции в недвижимость» начинается во вторник, 30 сентября. Еще можно успеть зарегистрироваться и оплатить.





Ближайшие вебинары на FinWebinar.ru:

30 сентября - 2 октябряГалина Парусова, «Инвестиции в недвижимость»
11 - 12 октябряСергей Спирин, «Порядок в личных финансах»
21 - 22 октябряЕлена Красавина, «Вся правда о unit-linked»

Другие мои ресурсы: ■ FacebookВКонтактеTwitterYouTube
ЖЖ-сообщество Личные финансы

Comments

( 22 комментария — комментировать )
звезда микрорайона
29 сент, 2014 07:15 (UTC)
Спасибо !!!
у меня на начало года была запланирована такая сделка.
Вот как мне после этого доверять своему фин консультанту ?((
Сергей , я понимаю что проф этика мешает Вам назвать имя этой иностранной компании , поэтому прошу разрешить это сделать мне....
Вы не возражаете ?
fintraining
29 сент, 2014 07:25 (UTC)
Зачем?

Не в названии же вовсе дело. Ну, будет другая фирма с другим названием то же самое предлагать, разве от этого что-то изменится?

Я уж не говорю о том, что предложения этой фирмы в России от своего имени ретранслируют десятки, если не сотни представителей...


Edited at 2014-09-29 07:26 (UTC)
humankg
9 май, 2018 11:09 (UTC)
а REIT вариант в таком случае?
Например у iShares UK Property UCITS ETF P/E сейчас 12,35 не в пример американскому собрату.
fintraining
9 май, 2018 12:54 (UTC)
Хороший REIT - это совсем другая история. Там и широкая диверсификация, и какой-никакой контроль регулятора.
amsnkv
29 сент, 2014 11:46 (UTC)
Вот еще про фонды недвижимости Англии, про то, что нельзя просто доверять, а надо думать - http://msnkv.ru/content/investirovat-v-mmm-ili-zarubezhnye-fondy
grig_siren
29 сент, 2014 07:55 (UTC)
"Какое небо голубое!
Мы не сторонники разбоя:
На дурака не нужен нож -
Ему с три короба наврешь
И делай с ним что хошь."
(с) фильм "Приключения Буратино".
edward2014
29 сент, 2014 07:58 (UTC)
Партнер Киосаки (не буду называть имя, могу ошибиться) писал в своей книге, что не следует инвестировать в недвижимость, расположенную далеко от места проживания инвестора, т.к. сложно ею будет управлять/контролировать.
parus28
29 сент, 2014 08:04 (UTC)
Согласна. У меня в Крыму осталась квартира от мамы, очень трудно, не чаю продать, но пока непредвиденная остановка в моём плане. :( Управлять даже из Москвы непросто.
sergey_al
3 окт, 2014 22:15 (UTC)
а в какой части крыма?
parus28
4 окт, 2014 04:41 (UTC)
центральной, в столице Крыма
parus28
29 сент, 2014 08:03 (UTC)
Такое и в Италии случаетсся, когда люди, привлечённые мизерной ценой, покупают недвижимость, да, она недорогая, но район депрессивный. Я и сейчас могу кому-то прежложить квартиру в Тоскане тысяч за 38 евро. Хотите? :)

Зато как красиво звучит в диалоге с друзьями: "У меня есть квартира в Италии!" Только надо бы уточнить, в каком месте. Сможет ли её продать собственник вот так сразу.

Кстати, налоги на недвижимость есть в Италии , на доход с аренды тоже, для нерезидента - налог на покупку. А ещё есть стукачество, когда местный человек видит, что квартира иностранца сдаётся без простоя... По-итальянски называется denunciare (донести)...
(Анонимно)
29 сент, 2014 08:14 (UTC)
Во-первых, ...
... иностранное имя фирмы не защищает вас абсолютно ни от чего. Прохиндеев за рубежом ничуть не меньше, чем в России.
==========
А в Лондоне прохиндеев гораздо больше, чем в России, т.к. ЮК это развитая страна, там прохиндеи образованные и креативные. Они сперва на своих обкатывают новые идеи, а потом едут по-миру, рассказывая сказки про Поле Чудес, а буратинки из провинциальных россий или даже австралий ловятся на их столичные рассказки.

Каких я только красавцев ни встречал, коллекционирую я их. Впарить британский неликвид это цветочки, это ещё по-божески. А как на счёт пары акров земли где-нибудь в Африке, где растут карбоновые кредиты? Сказка!

Высокоприбыльный сыр бывает только в мышеловке.
duess
29 сент, 2014 09:08 (UTC)
Это очень нужная статья. думаю, что многие задумаются. Такие предложения сейчас стали модными. В Болгарии предлагают то же самое и люди очень активно подписывают такие договора. Я уже устала объяснять... считают, что отговариваю от выгодного предложения. Тем более сейчас, когда получить хороший процент не просто.
soxic
29 сент, 2014 10:22 (UTC)
Сергей, большое спасибо за статью. Нина Донина на вебинаре тоже приводила этот пример. Видимо тема "парковок" где-то в воздухе витает. Буквально на днях беседовала с финансовым консультантом, который активно предлагал парковки и склады самообслуживания. При этом на вопрос, получал ли кто-то выплаты, ответил, что да, получал, мы уже больше года работаем :-) И 60% инвесторов в такую недвижимость англичане, а доход на 6 лет гарантирован договором с управляющей компанией. На вопрос, а что будет, если управляющая компания разорится, не будет спроса и тп (ну не поеду же я сама сдавать свою парковку, судиться в Великобританию тоже не поеду), мне ответили, что будет другая компания :-) Я как раз подумала, что эта другая вовсе не разбежится со мной договор подписывать на тех же условиях. В общем, у меня сложилось впечатление, что сам финконсультант искренне уверен, что предложение хорошее, а меня он как-то не убедил.
(Анонимно)
29 сент, 2014 11:57 (UTC)
я немного изучала этот вопрос, особенно почему такие "заманчивые предложения" делаются именно русским инвесторам, могу поделиться своими мыслями 1) прежде всего, что делают такие компании? они не строят и не продают парковки, склады и т.п., они занимаются привлечением денег для этих и каких-то своих проектов, возможно в интересах третьих лиц (отсюда ограниченный срок для выплаты гарантированной доходности). Им банки просто не дадут денег или % будет высоким, поэтому они идут "а народ", это проще. Таких компаний много в ЮК, соответственно им нужно быть изобретательными. 2) предложение с парковками и т.п. не особо интересно английским инвесторам, потому что это hassle, геморрой - инвестору проблематично будет управлять такой недвижимостью, искать арендаторов, и еще сложнее перепродать (англичанам куда интереснее купить что-то ценное на аукционах за пенни), да и вознаграждение не такое высокое (по сравнению с риском остаться с ненужным куском земли один на один), 3) напустить тумана намного сложнее, если потенциальные клиенты говорят на английском + регулирование подобной деятельности намного строже, если касается своих граждан, соответственно эти компании выбирают более легкую "жертву". А выводы - у Сергея Спирина :) P.S. с их налоговой лучше не шутить.
turteo
2 окт, 2014 09:03 (UTC)
Спасибо, поучительная статья.
phildeep
15 окт, 2014 20:17 (UTC)
отлично! спасибо. И без вопросов ;)
(Анонимно)
4 мар, 2015 12:46 (UTC)
Cпасибо за статью.Но Но ведь есть вариант выбрать контракт, где прописан выкуп "Продавцом" (УК) парковки через 5 лет по той же цене, что и приобрел покупатель. Тогда нет необходимости искать покупателя на место, которое не приносит доход. Правда, в случае если после двух лет объект не будет приносить обещанный доход 8% годовых, то фактически за 5 лет доход составит 3% годовых вместо 8%, так? (общие 16% дохода я разделила на 5 лет, чтобы просчитать самый худший вариант)
Компания, у которой я думала приобрести парковочное место берет на себя отправку декларации в налоговую, поэтому затраты на бухгалтера исключаются. Правда, само парк. место надо оформлять на 2-ух лиц, чтобы уложиться в необлагаемые 10000 фунтов на 1 лицо.
Смущает то, что 8% прописывают именно на 2 года, а не на 5 лет. Но привлекает выкуп Продавцом" места через 5 лет. Если все-таки следовать Вашим выводам в статье, то тогда возникает вопрос: "Зачем УК гарантировать выкуп парковочного места через 5 лет?"
fintraining
4 мар, 2015 13:03 (UTC)
Вы серьезно предполагаете, что я в их контрактах разбирался, или хотя бы предполагал разбираться???

Мне казалось, из статьи моя точка зрения должна быть очевидна: разумный инвестор такие варианты не должен даже рассматривать, экономя свое время, и обходя такие конторы за версту.

Но если Вам и написанного в статье мало, то... флаг вам в руки, барабан на шею и попутного ветра! Потом расскажете, каким именно способов кинули именно вас.
(Анонимно)
7 мар, 2016 08:33 (UTC)
Я вот читаю этот бред и понять не могу, с чего боитесь сказать это название на Индрексон.. Нота чем конкретно они обманули?
Люди хотят получить инвестиционный продукт и не нести никаких рисков. Такого не будет никогда и нигде!!! И вы товарищ писатель правды, имейте смелости признаться, что сами не являетесь клиентом и Ваша статья похода на заказную.. Давайте, сравним плюсы инвестирования они минусы.. Деньги инвестированы в валюте. А клиенты, у которых уже прошло два года, сохранили капитал и уже по отношению к рублю в чем 80% держат свои сбережения, выбрали 100% , плюс им оплатили 16% за два года в фунтах, а не в рублях..
Дальше, а в РФ декларацию не надо заполнять? Если ты хочешь получать доход в другой стране, но это автоматически учёт налогообложения. Поэтому никто никого не обманывал, просто вы пытаетесь перекинуть отвественности клиента сначала очернив компанию, потом и консультанты не такие и еще не верьте, но сходится только к одному, вы просите разобраться.. Относительно декларации, никто не запрещает позвонить в налоговую Великобритании и разобраться. лень и еще раз лень. А если ленишься, тоттогда плати, чтобы за тебя все сделали.. Это сер. И намекать о не сдачи части складов на коротком периоде не надо. Пишите, у кого и какие склады не сдаются... Не образно, а конкретно.

И почему вы пишите о не сдачи парковок??????? Парковки приносят уже на третий год 10%, а если клиенты бы соглашались на рыночные условия, то получали бы уже по 10,5%.
fintraining
7 мар, 2016 09:00 (UTC)
Смех в том, что это было написано совсем про другую фирму.

Разоблачения Индриксонса в интернете появились намного позже, чем была написана и опубликована эта статья. Это, в общем-то, легко погуглить и проверить по датам.

Но на воре и шапка горит. :)

Подобным лохоразводом, по моим сведениям, занимается как минимум несколько фирм, вряд ли связанных друг с другом. И недвижимость в них встречается уже далеко не только "английская", но и "дубайская", и "швейцарская", и, наверное, какая-нибудь еще - чего только нашим лохам не впаривают. Так что пост - он вовсе не про какую-то конкретную фирму, а про то, что нужно включать голову.

Но, повторюсь, на воре и шапка горит.




Edited at 2016-03-07 09:07 (UTC)
(Анонимно)
10 окт, 2016 10:07 (UTC)
Недвижимость
Тут все таки разумно различать (по указанному): вложения в СКЛАДЫ и парковки- это несколько разыне объекты (пусть и продаваемые одной группой компаний Groop First).
И в том и в другом случае Вы де факто вкладываетесь В БИЗНЕС ПО АРЕНДЕ чего-либо: складво или парковок.
А в любом бизнесе по аренде важно что: СПРОС НА АРЕНДУЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ.
Склады: тут конкуренция ОЧЕВИДНО ВЫШЕ. Больше компаний предлагают склады. Желающих снять их меньше. Поэтому: если в местности, где Вы вложились складов не так много, а спрос на них велик - се путем. но если складов много либо спрос не велик (либо и то и то) -большой шанс .что через какое то время Ваш склад будет простаивать часть года- а, значит, и платить аренду за него будут меньше, а то и вообще не будут.
Парковка: а вот ту ситуация иная- возьмем,к примеру, аэропорт Глазго- вокруг рекреационная зона- больше парковок не построишь. Летать надо. электричек- нету. Значит машины и автобусы. Понятно-спрос был, есть и будет. Можно просто смотреть гугл снимки: 90-95% машиномест ВСЕГДА ЗАНЯТЫ. Значит этот объект скорее всего будет платить рентные платежи (аналогично их второй объект- "Гатвик" -там парковки самообслуживания- они подороже стоят для тех, кто паркуется- но тоже спрос постоянен, а тарифы таковы, что даже примерно при 65% использовании - можно платить указанную в договоре плату).
Автор справедливо пишет: ИЗУЧИТЕ БИЗНЕС, в который Вы собираетесь инвестировать -нравится- инвестируйте. Нет- ищите иные инвестиции.
По налогам: вообще то платятся налоги- просто есть некий МАКСИМУМ дохода, с которого оплаты нет- дальше прогрессивная шкала )например свыше 150 000 фунтов в год -45%). Но декларацию- снова автор прав- надо заполнить, Не заполнил- платишь штраф. Этому надо либо самому научиться, либо платить за ее заполнение (можно и в РФ найти того, кто тебе ее заполнит- стоить будет дешевле, чем в Англии -думаю около 150 фунтов, может у кого то чуть меньше- чуть больше). И опять же автор прав: при покупке недвижимости и наличии ренты- всяко разумно понимать, что есть доход- есть доход- есть декларация -нулевая она или нет- зависит от дохода:)
Общежития- вообще отдельная вещь. Их МНОГО. опять же надо понимать и изучить: заполняемость оных, спрос в каждом конкретном городе на них. Какой университет, какой потом студентов, класс общежития (комфортность), что в договоре прописано6 на сколько лет гарантия по аренде, как сейчас обстоит дело со съемом оных (не полениться- позвонить в Англию и узнать). И уже ПОТОМ сделать свой вывод: интересен ли данный объект для инвестиций или нет? То есть: не ПОЛАГАЙТЕСЬ СЛЕПО на финансового консультанта- живите СВОИМ УМОМ, ПРОВЕРЯЙТЕ ПОЛУЧЕННУЮ ИНФОРМАЦИЮ- и будет Вам счастье.:) Инвестиции- это ТРУД. Им (по идее) надо УЧИТЬСЯ либо работать с теми, кому Вы доверяете. Прежде, чем сделать какую-либо инвестицию- посмотрите на ее ЛОГИКУ: за счет чего берется доход, почему его может не быть, каковы комиссии по продуктам, как инвестиция ложиться в Ваш портфель, какие риски Вы на себя берете? И вот только ПОНЯВ все это, принимайте решение: будете ли Вы инвестировать в тот или иной объект (финансовый продукт)? Помните старую мудрость: "В ваших ошибках виноваты ПРЕЖДЕ ВСЕГО Вы сами, а не те, благодаря кому Вы совершили ошибку".
( 22 комментария — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования



Другие ресурсы:

Facebook: http://facebook.com/fintraining.spirin

VKontakte: http://vk.com/fintraining

Twitter: http://twitter.com/fintraining

YouTube: http://youtube.com/fintraining01

Telegram: https://t.me/fintraining

Яндекс.Дзен: https://zen.yandex.ru/id/5a526e7d8651650f4666cbc1

Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Июль 2019
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner