fintraining (fintraining) wrote,
fintraining
fintraining

Category:

Как не надо зарабатывать на недвижимости

articleС.С.:
Небольшая статья Галины Парусовой о некоторых тонкостях инвестиций в недвижимость.

* * *

Однажды я проводила сложную сделку: надо было продать большую квартиру в центре Москвы, вместо неё приобрести собственникам двухкомнатную и однокомнатную квартиры, получить определённую денежную доплату, причём заказчицы уведомили меня заранее, что однокомнатную квартиру впоследствии будут сдавать в аренду.

Зная об этом условии, я подбирала однокомнатную квартиру так, чтобы её легко можно было сдать в аренду. В Москве отлично арендуются ухоженные квартиры с большой кухней, расположенные в современном доме в пешей доступности от метро. При поиске я опиралась именно на подобные параметры, кроме того я понимала, что моим клиенткам будет сложно организовать ремонтные работы в приобретаемом жилье. По этой причине при поиске нужной квартиры обязательно уточняла во время предварительных телефонных переговорах состояние жилья.

После кропотливой работы удалось найти подходящую квартиру в хорошем месте. Практически центр столицы. Опытные московские риэлторы подтвердят, что одна остановка от кольцевой метрополитена – почти всегда замечательное местоположение.

Квартира находилась в новом доме, комната 20 кв. метров, кухня – 9 кв. метров, средний этаж, застеклённая лоджия. У меня были знакомые агенты по недвижимости в секторе аренды жилья, поэтому я предложила клиенткам услуги профессионального агента по аренде, если они решат искать арендаторов, дала контактный телефон для самостоятельного обращения.

В риэлторском мире время бежит быстро: просмотры, презентации, консультации, переговоры, сделка, консультации, встречи, проверки, показы квартир, сбор документов, новая сделка. Я перестала думать об этих клиентках, потому что моя работа с ними была давно закончена. Вот почему меня крайне удивил телефонный звонок по прошествии, наверно, 8 месяцев с просьбой помочь с арендой.

– Как! – воскликнула я. – Вы до сих пор не сдали квартиру?



Клиентка стала рассказывать, что решила сделать обмен однокомнатной, что мы когда-то приобрели, на равноценную, расположенную в том районе, где находилась двухкомнатная. Она считала, что так будет удобнее перемещаться и контролировать сдаваемую квартиру.

– Хорошо, – ответила я. Сказано – сделано. После новой сделки снова предложила услуги отличного агента по аренде, моей знакомой. В ответ – молчание… продлившееся почти 5 лет.

За это время квартира, бывшая на момент покупки в хорошем состоянии, обветшала. Знаете, так бывает, что без человеческого духа квартира портится, несмотря на то, что в ней никто не живёт. Убеждена, что квартиры нельзя держать пустыми. Без людской энергетики, заботливого ухода квартиры теряют некогда аккуратный вид. Так произошло и в данном случае. Сдать в аренду запущенную квартиру гораздо труднее. После долгой и упорной работы агента по аренде нашлись арендаторы, согласившиеся снять квартиру ниже рыночной цены, обещающие при этом привести жильё в порядок.

Каковы финансовые потери в этом случае?

Считаем: 5 лет = 60 месяцев, средняя арендная ставка – 23’000 рублей, умножаем на 60, получаем 1’380’000 рублей, вспоминаем о восьмимесячном простое той первой однокомнатной квартире – 23’000 * 8 = 184’000 рублей, складываем, получаем – 1’564’000 рублей. Понятно, что были коммунальные расходы, оплачиваемые арендодателем, но они равны примерно 68’000 рублям. Предположим, что были ещё непредвиденные расходы или сдача квартиру в аренду ниже 23’000 рублей, вычтем ещё 50’000 рублей. Я здорово округляю! Вычтите сумму, равную 13% - налоги с дохода от аренды недвижимости, если платить их как физическое лицо.

Продолжите расчёты самостоятельно, и увидите, что клиентка практически потеряла маленькую комнату в коммунальной квартире, которую могла купить и тоже сдать в аренду или могла собрать денежную доплату, используя её на обмен имеющейся однокомнатной квартиры на двухкомнатную. Я уже не беру те потери, что возникли при аренде квартиры, ведь за неё получали ежемесячно только 18’000 рублей, по причине плохого состояния жилья, когда можно было получать 25’000-30’000 рублей.

В данной истории финансовые потери обусловлены банальной ленью.

Автор: Галина Парусова




Ближайшие встречи, семинары, вебинары:

18 – 20 мартавебинар Галины Парусовой «Инвестиции в недвижимость»
24 – 28 мартавебинар Сергея Спирина «Формирование инвестиционного портфеля»
1 – 2 апрелявебинар Сергея Спирина «Личный инвестиционный план»

ЖЖ-сообщество Личные финансы
Tags: недвижимость
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 5 comments