Top.Mail.Ru
? ?

Предыдущие | Следующие

dom(как логическое продолжение предыдущего поста)

Через две недели у нас начнется вебинар Галины Парусовой «Инвестиции в недвижимость». Я со слайдами этого вебинара уже знаком, поэтому предвкушаю очередную уникальную для России программу.

Объяснить, в чем же ее уникальность, проще всего на примере одного поста про недвижимость, который вчера несколько раз мелькнул в моей френдленте в виде перепостов.

Вот этот пост - Покупка инвестиционной квартиры от d_shagardin.

В статье автор, Дмитрий Шагардин, убедительно, на цифрах и на примере опыта покупки и сдачи в аренду одной реальной квартиры в Санкт-Петербурге, показывает, что доходность типовых вложений в инвестиционные квартиры, как правило, невысока. У автора получилась итоговая доходность 6,7% годовых, что, и в самом деле, ниже ставок по депозитам вполне надежных банков.

А я вчера читал этот пост и тихо улыбался, понимая, что автор и прав и неправ одновременно.

Дмитрий прав, когда описывает среднерыночные тенденции. Что будет, если купить среднестатистическую квартиру и сдать ее в аренду по среднестатистической цене. Действительно, все именно так и будет. Доходность ниже банковских депозитов.

Но инвестиции в недвижимость - это бизнес вовсе не для тех, кто ищет и готов соглашаться на среднерыночные варианты. В нем все решают мелочи, нюансы, которые «среднему» инвестору неизвестны, зато инвестору профессиональному позволяют выжать из инвестиционной квартиры максимум.

Да, это требует времени. Это требует профессионализма. Это требует опыта.

Но в этой сфере противопоказано быть «средним» инвестором. Точнее, можно, но тогда и результаты будут «средние».

У Галины Парусовой в материалах вебинара «Инвестиции в недвижимость» в качестве примера красной нитью проходит другой пример покупки инвестиционной квартиры. Это тоже реальная квартира, в Подмосковье. Но в этом случае доходность только от перепродажи квартиры превысила 20% годовых, а сдача этой квартиры в аренду в период между покупкой и продажей дополнительно накинула к доходности еще свыше 10% годовых.

Как же так?


А просто это не «средний» вариант, а вариант тщательно и профессионально просчитанный.

В этом бизнесе нет мелочей. В нем важно все.

  • В какое время года лучше покупать и продавать недвижимость?
  • Как влияет на стоимость квартиры ее расположение?
  • Какой делать ремонт, как сделать его недорого, и какой ремонт в инвестиционной квартире делать категорически не рекомендуется?
  • Как правильно давать объявления о сдаче в аренду?
  • В какое время суток проводить показ квартиры?
  • И даже, простите за интимные подробности, чем в этой квартире должно и чем не должно пахнуть?

И еще много-много всяких «деталей», которые дилетанту, как правило, неизвестны, а профессионалу позволят выжимать из квартиры максимум.

Обо всем этом – в вебинаре Галины Парусовой, консультанта по инвестициям в недвижимость и риэлтора с 19-летним стажем деятельности в России и за рубежом, автора книг для риэлторов и тех, кто хочет решить квартирный вопрос, автор тренингов и мастер-классов для агентов по недвижимости.

Я буду рад видеть на этом вебинаре как наших «старых» слушателей, так и новых, многие из которых после этого вебинара, уверен, также перейдут в категорию клиентов «постоянных клиентов».

P.S.
Ну и скромно напомню про свои вебинары. :)

Скромно, поскольку моя тема («Портфельные инвестиции») ориентирована как раз скорее на «средних» инвесторов, позволяя выгодно инвестировать тем, кто не имеет «лишнего» времени, опыта и глубоких знаний о рынках.

Как? Расскажу 12 марта на бесплатном вебинаре «Итоги 2013. Стратегии 2014» или «Введение в портфельные инвестиции», регистрируйтесь.




Ближайшие встречи, семинары, вебинары:

12 мартабесплатный вебинар Сергея Спирина «Введение в портфельные инвестиции»
18 – 20 мартавебинар Галины Парусовой «Инвестиции в недвижимость»
24 – 28 мартавебинар Сергея Спирина «Формирование инвестиционного портфеля»
1 – 2 апрелявебинар Сергея Спирина «Личный инвестиционный план»

ЖЖ-сообщество Личные финансы

Comments

( 32 комментария — комментировать )
julmaff
6 мар, 2014 06:53 (UTC)
В теории всё конечно красиво и правильно. В том смысле, что при наличии определённой суммы есть гораздо более выгодные вложения чем инвестиционная квартира (например теже дивидендные акции). Но часто при обсуждении таких тем многие, в том числе и Вы, упускают одну краине не маловажную деталь! Эта деталь - кредитный рычаг! Не знаю как в Росии, но у нас (в Европе), ни один, это не ошибка, ни один! банк не даст кредит на покупку тех же акций! Это абсолютно исключено. Это также верно как то, что после четверга будет пятница. Единственное исключение будет кредит под залог той-же недвижимости, но это уже другая история. А вот получить кредит на покупку инвестиционной квартиры можно абсолютно свободно. И вот если учесть этот момент, то доходность инвестиционной квартиры увеличивается в разы, а иногда, как говорили основатели компании Apple и "бесконечность не предел" когда первый взнос за кредит равен нулю (причем это не из области фантастики).
fintraining
6 мар, 2014 07:07 (UTC)
Я Вам открою секрет, который для кого-то будет плюсом, а для кого-то минусом. На вебинаре Галины тему ипотечных кредитов мы не будем рассматривать вообще.

Кредит - это никакой не "плюс". Кредит - это рычаг, который может увеличивать как ваши прибыли, так и ваши убытки. В зависимости от того, являетесь ли вы профессионалом или дилетантом.

А про покупку акций я вам тоже открою маленький секрет. Кредиты на их покупку обычно дают не банки, а брокеры. Называется это маржинальным кредитом. Ставки такого кредита в подавляющем большинстве случаев ниже банковских кредитных ставок.

Это вовсе не означает, что я рекомендую такими кредитами пользоваться. Также как и ипотечным. Просто Вам для справки, а то уж больно смешно читать ваши рассуждения о том, подо что дают кредит, а подо что не дают.
(без темы) - julmaff - 6 мар, 2014 07:19 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 6 мар, 2014 07:24 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 6 мар, 2014 07:37 (UTC) - Развернуть
parus28
6 мар, 2014 07:51 (UTC)
Да, можно посчитать и иногда понять, что кредит - это вполне сеьбе ничего. Вон подруга платит кредит, сдавая квартиру в аренду. Правда, у неё был взнос. Морально тяжело, не чает, когда выплатит. А ещё платить и платить.
nefedor
6 мар, 2014 07:58 (UTC)
Тут есть много нюансов, по крайней мере у нас в США. Во-первых, ипотечный кредит было получить "абсолютно свободно" только перед кризисом 2008го года, из-за чего он и возник. Сейчас это доступно не всем.
Во-вторых, если рычаг слишком большой (ваша доля собственности менее 20%) вы платите дополнительные отчисления в качестве страховки, и немаленькие, что очень повышает эффективную стоимость кредита.
В-третьих, если вдруг стоимости упадет и Вы будете должны больше чем жилье стоит, банк постарается раздеть вас до нитки, то есть можно потерять больше, чем вложенные деньги.
В-четвертых, если вам хочется рычагов на фондовом рынке, то они также доступны с помощью ETF-ов, опций и фьючерсов.
И в-пятых, ликвидность: на фондовом рынке инструманты как правило более-менее ликвидны, их всегда можно продать. От недвижимости избавиться значительно сложнее. Если оплачивать кредит станет невозможно по какой-то причине, может получиться очень плохо.

Edited at 2014-03-06 08:01 (UTC)
(без темы) - andrey_tch - 6 мар, 2014 08:06 (UTC) - Развернуть
(без темы) - nefedor - 6 мар, 2014 08:07 (UTC) - Развернуть
(без темы) - andrey_tch - 7 мар, 2014 06:35 (UTC) - Развернуть
(без темы) - nefedor - 7 мар, 2014 07:13 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 6 мар, 2014 08:13 (UTC) - Развернуть
(без темы) - nefedor - 6 мар, 2014 08:36 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 6 мар, 2014 08:38 (UTC) - Развернуть
(без темы) - turteo - 6 мар, 2014 10:16 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 6 мар, 2014 10:24 (UTC) - Развернуть
(без темы) - andrey_tch - 7 мар, 2014 06:34 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 7 мар, 2014 07:37 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 7 мар, 2014 07:41 (UTC) - Развернуть
(без темы) - andrey_tch - 7 мар, 2014 08:06 (UTC) - Развернуть
linia_o
6 мар, 2014 07:07 (UTC)
Вы еще не упомянули про площадь квартиры. Выбранная автором площадь 78 кв.м. - ни к селу ни к городу. Она велика для обычных, простых съемщиков, коих большинство и которые выбирают 50-метровые двушки, но мала для "элитных" (а там и площади от 100 метров и ремонт-отделка другие подразумеваются). На мой взгляд именно поэтому, в первую очередь, его доходы так малы. Но даже они для такой надежности, которую дает квартира, все равно неплохи.
fintraining
6 мар, 2014 07:10 (UTC)
Я не ставил целью вдаваться в детали разбора той инвестиции. Просто хотел показать, что бывает все и по-другому.
julmaff
6 мар, 2014 07:22 (UTC)
Мои опыт в этой области показывает, что аренда элитного жилья гораздо менее доходная, что аренда жилья для т.н. простых смертных. Причем и 50м2 площадь малоприбыльная. Наивысшую прибыль приносят малые кваритры (площадь 16-25м2) в центре города. Следующие по доходности такие же квартиры, но уже не в центре.
linia_o
6 мар, 2014 07:41 (UTC)
Ну это, наверное, еще и от города зависит. Если в город приезжают на заработки - то соглашусь с Вами, а если город провинция, типа нашей Твери - то в цене и спросе стабильные небольшие 2-к. квартиры для семей с детьми. И центральность у нас почти не имеет значения, главное - репутация района.
Но в любом случае, 78 метров - самый странный выбор для инвестиционной квартиры.
parus28
6 мар, 2014 07:52 (UTC)
Согласна с вами в вопросе о площади.
melamory_me
6 мар, 2014 09:36 (UTC)
Вопрос про вебинар Галины. Насколько он "заточен" под российские реалии? Или он более-менее универсален?
fintraining
6 мар, 2014 15:47 (UTC)
По слайдам презентации я бы сказал, что 70 - 80% информации универсально, 20 - 30% ориентировано на российские реалии, но можно будет самостоятельно разобраться, как применить это в условиях других стран.
(без темы) - melamory_me - 6 мар, 2014 15:49 (UTC) - Развернуть
(Анонимно)
6 мар, 2014 15:57 (UTC)
А можно будет купить видеозапись вебинара, или соответствующий курс? С еще большим удовольствием я бы купил хорошую книгу по этой теме. Может кто посоветует?
fintraining
7 мар, 2014 06:39 (UTC)
Мы не планируем продавать записи вебинара.
andrey_tch
7 мар, 2014 06:39 (UTC)
Вам не кажется, что идея "давайте купим квартиру в 2 раза ниже рыночной стоимости" чем-то напоминает идею "давайте мы купим акции подешевле, а потом продадим их подороже, а потом еще раз и еще раз"?
fintraining
7 мар, 2014 06:54 (UTC)
Мне - нет, не кажется.

У недвижимости есть одно очень важное отличие от акций.

Все акции (к примеру, Газпрома) торгуются примерно по одной и той же цене - по рыночной (плюс/минус спрэд).

А вот цены на похожие друг на друга объекты недвижимости могут отличаться друг от друга очень сильно, на десятки процентов. Более того, цена зависит от вашего умения торговаться и договариваться. А еще вы своими умелыми (или неумелыми) действиями (например, косметическим ремонтом) можете сильно влиять на цену (как вверх, так и вниз).

Все это невозможно на рынке акций. И одновременно это норма на рынке недвижимости.

Поэтому идея купить акции в два раза ниже рыночной цены, действительно, абсурдна. А вот идея купить недвижимость в два раза ниже рыночной цены вполне уместна.

P.S.
Кстати, спасибо за хороший и важный вопрос - я дам развернутый ответ на него отдельным постом.

Edited at 2014-03-07 07:15 (UTC)
( 32 комментария — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования



Другие ресурсы:

Facebook: http://facebook.com/fintraining.spirin

VKontakte: http://vk.com/fintraining

Twitter: http://twitter.com/fintraining

YouTube: http://youtube.com/fintraining01

Telegram: https://t.me/fintraining

Яндекс.Дзен: https://zen.yandex.ru/id/5a526e7d8651650f4666cbc1

Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Апрель 2024
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930    

Комментарии

Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner