?

Log in

No account? Create an account

Предыдущие | Следующие

Раз уж зашел в последних постах разговор о доходности инвестиций в недвижимость, думаю, вам будут интересны две картинки. Это с сентябрьского вебинара «Личный инвестиционный план». Особенно рекомендуется для внимательного изучения тем, кто верит в дальнейший безудержный рост цен на недвижимость.

Первая картинка – данные за последние 38 лет (1 кв. 1975 – 1 кв. 2013 г.) с сайта economist.com.

house-1

Реальная доходность инвестиций в жилые дома. Картинка слева – с сайта economist.com, цифры справа реальной (с поправкой на инфляцию) среднегодовой доходности рассчитаны мною.

Обратите внимание на отрицательные значения реальной доходности (напоминаю, это за 38 лет!) по Германии и Японии. И, конечно же, на крайне низкие (не выше +2,5% годовых) цифры доходности по остальным развитым странам.

Вторая картинка – данные за последние 112 лет (1900 – 2012 гг.) из ежегодника «Global Investor Returns Yearbook – 2012».


house-2

Опять же, реальная доходность инвестиций в жилые дома. Картинка слева – из ежегодника GIRY - 2012, цифры справа реальной (с поправкой на инфляцию) среднегодовой доходности рассчитаны мною.

Обратите внимание на доходность инвестиций в жилую недвижимость в США аж в +0,09% годовых (нет, это не девять процентов, а всего девять сотых процента!). Да и максимальная доходность в +2,01% годовых, показанная австралийской недвижимостью, думаю, мало кого прельстит.

В обоих случаях приведены цифры роста стоимости условного квадратного метра. То есть без учета расходов на содержание и без учета налогов. Не приходится сомневаться, что если эти расходы учесть, то настоящая реальная доходность инвестиций в недвижимость для реального домовладельца будет отрицательной.

И как вам такая «будеттокадорожать»?

А теперь цифры по России, а точнее – по Нерезиновой. По другим городам столь подробной статистики, к сожалению, нет, а вот по Москве благодаря агентству irn.ru есть подробные данные с 2000 года.

Так вот, за 13 лет декабря 1999 г. по декабрь 2012 г. цена жилой недвижимости в Москве выросла с 18’387 р. за кв.м. до 161’401 р. за кв.м. Что соответствует среднегодовой доходности +18,2% годовых. За это же время среднегодовая официальная инфляция по данным Росстата составила +11,7% годовых.

Т.е. реальная доходность роста стоимости московского квадратного метра – около +6,5% годовых.

Теперь сравните состоявшийся рост стоимости московской недвижимости с цифрами по зарубежью. И попробуйте сами сформулировать предположения о наиболее вероятной тенденции дальнейшего поведения цен на московскую недвижимость в ближайшие годы.




Ближайшие встречи, семинары, вебинары:

8 ноября - бесплатный вебинар Николая Додонова "Основы тайм-менеджмента"
Вебинары Сергея Спирина:
21 ноября - бесплатный вебинар "Введение в портфельные инвестиции"
02 - 06 декабря - вебинар "Формирование инвестиционного портфеля"
17 - 18 декабря - вебинар "Личный инвестиционный план"

ЖЖ-сообщество Личные финансы
TOP-100 блогов финансовой тематики

Comments

( 35 комментариев — комментировать )
prohogy
7 ноя, 2013 13:10 (UTC)
Т.е. акции предпочтительней?
fintraining
7 ноя, 2013 13:29 (UTC)
Недвижимость как пассивную инвестицию, на мой взгляд, имеет смысл рассматривать исключительно в контексте сдачи ее в аренду. И тогда тогда характеристики таких инвестиций гораздо ближе к облигациям (с регулярным, но небольшим доходом), чем к акциям.

Либо рассматривать недвижимость как бизнес, в котором в недвижимость вносятся улучшения, изменяются ее свойства и т.п. Но тогда это уже активная деятельность со всеми ее проблемами, рисками и затратами времени.

Edited at 2013-11-07 13:32 (UTC)
(без темы) - prohogy - 7 ноя, 2013 13:39 (UTC) - Развернуть
(без темы) - a_nalgin - 7 ноя, 2013 20:52 (UTC) - Развернуть
yilson
7 ноя, 2013 13:26 (UTC)
Не совсем правильно говорить о такой доходности без учета сдачи недвижимости в аренду.
fintraining
7 ноя, 2013 13:31 (UTC)
Аренда - это отдельная тема.

Я хотел показать, что сами по себе бетонные стены "токадорожать", скорее всего, не будут. Хотя такими надеждами себя тешат, к сожалению, очень многие.
julmaff
7 ноя, 2013 13:38 (UTC)
Не знаю как многие, но когда я с Вами обсуждал этот вопрос, то рассматривал его исключительно со стороны сдачи в аренду.
(без темы) - fintraining - 7 ноя, 2013 13:47 (UTC) - Развернуть
(без темы) - parus28 - 7 ноя, 2013 17:33 (UTC) - Развернуть
(без темы) - ext_2134115 - 10 ноя, 2013 06:21 (UTC) - Развернуть
(без темы) - sergey_al - 10 ноя, 2013 17:50 (UTC) - Развернуть
julmaff
7 ноя, 2013 13:36 (UTC)
Вы, конечно, молодец. Не поленились и так дотошно изучили этот вопрос и посчитали с поправкой на инфляцию, но Вы не учли одно маленькое "но". Это "но" заключается в том, что в теме про инвестирование в недвижимость говорилось об инвестировании не своих, а чужих денег. Если бы человек купил за свои (уже заработанные деньги) квартиру стоимостью 10 000 долларов о отдал за неё 10 000 долларов, а через 20 лет она стоила бы 50 000 долларов, т.е. имела доходность 500% за весь период, но при этом инфляция была бы за тот же период 360% (18% в год), то действительно доходность была бы за весь период 140% или 7% в год с учетом инфляции. Но если взглянуть на ситуацию где человек купил квартиру стоимостью 10 000 долларов, но при этом потратил на это всего 100 долларов (остальные деньги кредитные которые оплачивают квартиранты), то картина получается уже принципиально другая. И в этом вся разница между Вашим подходом и подходом тех кто говорил, что ипотека это все же хороший вариант инвестиции. В моём примере доходность в таком случае составила бы 2495% за весь период без учета инфляции и чуть больше 2000% с её учетом или около 100% в год с учетом инфляции.

разумеется это без учета рисков связанных с неоплатой и необходимым ремонтом, но всё равно не плохо получается.

Edited at 2013-11-07 13:40 (UTC)
fintraining
7 ноя, 2013 13:45 (UTC)
Я же Вам все уже ответил про ипотеку с арнедой в комментариях к предыдущим постам.

Понимаете, будет рост цен на недвижимость - или не будет, получится ее удачно в аренду сдать - или не получится, это все в момент начала сделки - лишь МНЕНИЕ, ПРОГНОЗ. Может получится, а может и не получится.

А вот проценты по ипотеке с момента подписания кредитного договора с банком - это уже ФАКТ. Вы от них уже никуда не денетесь.

То, что у Вас это получилось - очень хорошо, я рад за Вас. Не надо только всех туда тянуть. У всех (и даже у большинства) это получиться по определению не может.


Edited at 2013-11-07 13:45 (UTC)
spekulant
7 ноя, 2013 13:46 (UTC)
у вас платежи по ипотеке отбиваются получаемой арендной платой? вы счастливый человек)
(без темы) - julmaff - 7 ноя, 2013 13:54 (UTC) - Развернуть
(без темы) - tananda_samara - 7 ноя, 2013 14:25 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 7 ноя, 2013 14:38 (UTC) - Развернуть
(без темы) - tananda_samara - 7 ноя, 2013 14:49 (UTC) - Развернуть
(без темы) - yudin_mikhail - 7 ноя, 2013 17:15 (UTC) - Развернуть
(без темы) - fintraining - 8 ноя, 2013 04:40 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 7 ноя, 2013 18:47 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 7 ноя, 2013 19:06 (UTC) - Развернуть
(без темы) - julmaff - 7 ноя, 2013 19:21 (UTC) - Развернуть
polnyi_bredd
7 ноя, 2013 14:24 (UTC)
Московская недвижимость она из области фантастики. Никак не пойму зачем человеку двушка 56кв.м в центре за 11млн.руб. И говорят еще дешево. На эти деньги в 40км. от столицы можно построить котетдж200кв.м. и еще деньги остануться. Фантастика.
at6
7 ноя, 2013 14:46 (UTC)
Про «Нерезиновую», была недавно статья в «Коммерсанте»: http://kommersant.ru/doc/2320441
Из интересного, в ней приводится мультипликатор отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E.

По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.

Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно 22, то есть довольно близко к этому уровню.

Про этот мультипликатор, кстати, и Уильям Бернстайн в книге «Манифест инвестора» писал, тоже приводил значение 15.

Это я к тому, что в Москве появилось слишком много желающих получать доходы от сдачи недвижимость в аренду. Вот полянку потихоньку и вытаптывают... :-)
fintraining
7 ноя, 2013 18:53 (UTC)
А хорошая статья, кстати, спасибо!

Шиллера как раз недавно на эту тему читал, у него все вполне доходчиво разжевано.
(без темы) - at6 - 8 ноя, 2013 06:51 (UTC) - Развернуть
yurgen_den
7 ноя, 2013 19:10 (UTC)
Есть еще один аргумент в пользу вашей точки зрения. За квартиру хозяин ежегодно платит налог на недвижимость. В данный момент эта сумма невелика (несколько тысяч рублей), но не надо недооценивать наше государство :-) Ежегодно этот пассив от владения квартирой будет лишь возрастать. Неизвестно еще и то, какими процентами обложат тех, кто сдает недвижимость. Какими штрафами будут наказывать сдающих без договора. В общем риски увеличения обязательных платежей однозначно присутствуют.
Да и город, где вы купили квартиру, может по ряду причин (закрытие градообразующего предприятия, техногенная авария, отсутсвие финансов в регионе) превратиться в русский Детройт или Пикалево и оттуда повалит всё население.
Inga Perty
8 ноя, 2013 12:19 (UTC)
То есть, если сравнить...
такую доходность СВОЕЙ недвижимости с расходами на аренду и переезды и взятки участковым и реабилитационные мероприятия по восстановлению нервов за тот же период времени "хотя бы в Нерезиновой", то получится, что... -? "Арендовать не в пример выгодней"?
"Быть бомжом и круто зарабатывать, инвестируя ежемесячно в равных долях в золото-акции-облигации, выгодней"?
"В Советском Союзе раздавали квартиры бесплатно, а сейчас надо покупать за свои или безжалостно кредитоваться"?
"Квартиры ещё и горят"?
С чем сравнивать ту информацию, которую Вы, Сергей "здесь сами рассчитали"? С доходностью индекса Доу Джонса от сотворения фондового рынка, которая в квартирах не живёт и есть не просит? Или с реальной ситуацией за тот же срок на конкретном примере при условии отсутствия того самого жилья? Как Вы считаете было бы наиболее корректно?

Ну, или допустим, я прочитал комментарии и понял, что Вы говорите о квартире, которая не предназначена для жилья владельца, "инвестиционная квартира", которая в аренду также не сдаётся. Хорошо ли иметь такую квартирку или недальновидно? Одну - я считаю, можно и поиметь. Как один из отсеков в портфеле инвестора. Рынки рушатся, банки закрываются - если в этот момент выходить на пенсию, то можно и лишнюю квартирку продать, чтоб на хлеб с маслом было что намазывать -?)

А если таких квартирок больше двух и не успеть просечь момент с перепродажей "последнему следующему"... Ну, что ж... одни теряют, другие зарабатывают!

Опять же "жена-дети-внуки"... Расширение жилплощади... Расселение повзрослевших родственников... Но почему обязательно без аренды?!

Edited at 2013-11-08 12:36 (UTC)
sergey_al
10 ноя, 2013 17:57 (UTC)
Re: То есть, если сравнить...
Что ж тут непонятного?
Он сравнил доходность портфеля акций и доходность от вложения в недвижимость. Срок длительный.
kaosparkle
11 ноя, 2013 14:27 (UTC)
Любопытная статья на схожую тему была в "Коммерсанте" на днях.
http://www.kommersant.ru/doc/2320441
Там фокус на ипотеке, но складывается впечатление, что и сдача в аренду становится все менее прибыльным занятием - если сдавать не унаследованную от бабушки квартиру, конечно, а именно сначала вложиться, с ипотекой или с готовыми своими деньгами.
( 35 комментариев — комментировать )

Центр Финансового Образования

Подписка на бесплатные рассылки

Subscribe.Ru

Секреты инвестирования




Телепередачи

"Интервью программе Экономика телеканала
Москва-24, 25.09.2012


"Интервью программе ИнвестИДЕИ телеканала
Эксперт ТВ, 23.05.2012


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 05.03.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 02.02.2009


"Ваш личный финансовый консультант"
PRO Деньги, 26.12.2008


"Как заработать на кризисе?"
PRO Деньги, 02.12.2008


Интервью программе УТРО телеканала
Доверие, 13.10.2008


Записи бесплатных вебинаров

"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
03 декабря 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
23 апреля 2012 г.


"Инвестиционный портфель и инвестиционный план"
04 сентября 2012 г.


"Инвестиционный план и инвестиционный портфель"
28 ноября 2011 г.





(c) 2008-2015 Сергей Спирин. Все открытые материалы журнала можно свободно перепечатывать с указанием авторства и при условии обязательной гиперссылки на этот журнал

Рейтинг блогов


Рейтинг блогов

Статьи

Метки

Latest Month

Июль 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    
Разработано LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner