fintraining (fintraining) wrote,
fintraining
fintraining

Categories:

Про недвижимость

Я как-то обещал подробно написать, почему не стоит сейчас рассматривать недвижимость в качестве серьезной альтернативы акциям в вопросе сохранения и преумножения инвестиций.

В России (особенно в крупных городах) чрезвычайно популярна идея вложений в недвижимость в попытке сберечь сбережения от инфляции. За прошедшие годы эта идея неоднократно получала подтверждение в виде высокой доходности инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. Достаточно сказать, что по данным агентства IRN средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости в Москве выросла с 18’387 рублей (на 1 января 2000 г.) до 160’787 рублей (на 1 января 2012 г.). За 12 лет стоимость 1 метра московской недвижимости выросла в 8,74 раз, что соответствует среднегодовой номинальной доходности в 19,8% годовых. С учетом того, что среднегодовые цифры инфляции за эти 12 лет в России по официальным данным составляли 12,1% годовых, реальная доходность вложений в Российскую недвижимость выглядит весьма и весьма солидно. Она несколько уступает доходности вложений в российские акции (доходность индекса ММВБ за это же время составила 20,3% годовых), однако опережает доходность вложений в драгметаллы – золото (17,4% годовых) и серебро (16,8% годовых)

Однако для анализа перспектив вложений в недвижимость на следующие годы стоит внимательно присматриваться не к молодому российскому рынку, а к международному опыту, основывающемуся на известной статистике в несколько десятилетий и даже столетий. И вот на фоне долгосрочных исторических данных перспективы недвижимости дела выглядят далеко не столь привлекательно, и заставляют задуматься, не является ли рост цен на недвижимость в крупных городах России «пузырем».

Впервые я был серьезно озадачен, увидев график цен на американскую недвижимость в период с 1890 по 2010 год, обнаруженный мною на сайте http://visualizingeconomics.com и построенный по данным Роберта Шиллера.



Синий график на картинке – рост цен на жилую недвижимость в США в «номинальном» (долларовом) выражении. Черный график – тот же самый рост, но уже в «реальном» выражении, то есть с поправкой с поправкой на американскую инфляцию. Нетрудно заметить, что реальная доходность вложений в американскую недвижимость крайне низка, по сути – близка к нулю. Сильный рост на рынке недвижимости США наблюдался лишь в самом конце 1990-х – начале 2000-х годов и был во многом вызван, как это хорошо понятно сейчас, бумом ипотечного кредитования, массовой выдачей необеспеченных и крайне рискованных ипотечных кредитов. Пузырь рухнул в 2007 году, вызвав как крах крупнейших агентств на рынке ипотечного кредитования Fanny May и Freddy Mac, так и обвал цен на недвижимость.

Кстати, любителям вкладывать деньги по советам популярного писателя об инвестициях Роберта Кийосаки хочу дать совет: любые рекомендации нужно применять вовремя. Кийосаки делал деньги на фазе бурного роста рынка недвижимости, как раз в конце 1990-х – начале 2000-х. Сейчас этот рост закончился, похоронив надежды поклонников Кийосаки нажиться сегодня на массовом применении его советов.

Однако, одной картинки и данных только по США мне казалось все-таки маловато, чтобы делать далеко идущие выводы. И вот недавно я получил подтверждение в виде данных из другого, не менее авторитетного источника, показывающих картину по некоторым другим странам мира.

Далее...Collapse )
Tags: giry, Россия, США, Шиллер, недвижимость, фондовый рынок
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Помогать пенсионерам немножко поздно

    Помогать пенсионерам немножко поздно Несколько слов по поводу нашумевшей цитаты Швецова о том, что будущим пенсионерам не стоит особо надеяться на…

  • Продавцы дорогих таблеток

    В жизни Баффета был короткий период в молодости, когда ему пришлось поработать на семейную брокерскую фирму, продавая акции клиентам. Отрывок из…

  • Черный понедельник

    Бен Джонсон из Morningstar прикалывается: Инвестор-бумер: «Я никогда не забуду, как страшно было наблюдать за падением рынка в Черный понедельник».…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 70 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

Recent Posts from This Journal

  • Помогать пенсионерам немножко поздно

    Помогать пенсионерам немножко поздно Несколько слов по поводу нашумевшей цитаты Швецова о том, что будущим пенсионерам не стоит особо надеяться на…

  • Продавцы дорогих таблеток

    В жизни Баффета был короткий период в молодости, когда ему пришлось поработать на семейную брокерскую фирму, продавая акции клиентам. Отрывок из…

  • Черный понедельник

    Бен Джонсон из Morningstar прикалывается: Инвестор-бумер: «Я никогда не забуду, как страшно было наблюдать за падением рынка в Черный понедельник».…