fintraining (fintraining) wrote,
fintraining
fintraining

Categories:

Про недвижимость

Я как-то обещал подробно написать, почему не стоит сейчас рассматривать недвижимость в качестве серьезной альтернативы акциям в вопросе сохранения и преумножения инвестиций.

В России (особенно в крупных городах) чрезвычайно популярна идея вложений в недвижимость в попытке сберечь сбережения от инфляции. За прошедшие годы эта идея неоднократно получала подтверждение в виде высокой доходности инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. Достаточно сказать, что по данным агентства IRN средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости в Москве выросла с 18’387 рублей (на 1 января 2000 г.) до 160’787 рублей (на 1 января 2012 г.). За 12 лет стоимость 1 метра московской недвижимости выросла в 8,74 раз, что соответствует среднегодовой номинальной доходности в 19,8% годовых. С учетом того, что среднегодовые цифры инфляции за эти 12 лет в России по официальным данным составляли 12,1% годовых, реальная доходность вложений в Российскую недвижимость выглядит весьма и весьма солидно. Она несколько уступает доходности вложений в российские акции (доходность индекса ММВБ за это же время составила 20,3% годовых), однако опережает доходность вложений в драгметаллы – золото (17,4% годовых) и серебро (16,8% годовых)

Однако для анализа перспектив вложений в недвижимость на следующие годы стоит внимательно присматриваться не к молодому российскому рынку, а к международному опыту, основывающемуся на известной статистике в несколько десятилетий и даже столетий. И вот на фоне долгосрочных исторических данных перспективы недвижимости дела выглядят далеко не столь привлекательно, и заставляют задуматься, не является ли рост цен на недвижимость в крупных городах России «пузырем».

Впервые я был серьезно озадачен, увидев график цен на американскую недвижимость в период с 1890 по 2010 год, обнаруженный мною на сайте http://visualizingeconomics.com и построенный по данным Роберта Шиллера.



Синий график на картинке – рост цен на жилую недвижимость в США в «номинальном» (долларовом) выражении. Черный график – тот же самый рост, но уже в «реальном» выражении, то есть с поправкой с поправкой на американскую инфляцию. Нетрудно заметить, что реальная доходность вложений в американскую недвижимость крайне низка, по сути – близка к нулю. Сильный рост на рынке недвижимости США наблюдался лишь в самом конце 1990-х – начале 2000-х годов и был во многом вызван, как это хорошо понятно сейчас, бумом ипотечного кредитования, массовой выдачей необеспеченных и крайне рискованных ипотечных кредитов. Пузырь рухнул в 2007 году, вызвав как крах крупнейших агентств на рынке ипотечного кредитования Fanny May и Freddy Mac, так и обвал цен на недвижимость.

Кстати, любителям вкладывать деньги по советам популярного писателя об инвестициях Роберта Кийосаки хочу дать совет: любые рекомендации нужно применять вовремя. Кийосаки делал деньги на фазе бурного роста рынка недвижимости, как раз в конце 1990-х – начале 2000-х. Сейчас этот рост закончился, похоронив надежды поклонников Кийосаки нажиться сегодня на массовом применении его советов.

Однако, одной картинки и данных только по США мне казалось все-таки маловато, чтобы делать далеко идущие выводы. И вот недавно я получил подтверждение в виде данных из другого, не менее авторитетного источника, показывающих картину по некоторым другим странам мира.


Предыстория появления этих данных следующая. Трое профессоров Лондонской школы экономики, Элрой Димсон (Elroy Dimson), Пол Марш (Paul Marsh) и Майкл Стонтон (Michael Staunton), проводили исследования рынков в различных странах. В начале нового столетия они написали книгу «Триумф Оптимистов» (Triumph of the Optimists: 101 Years of Global Investment Returns»), в которой собрали и обработали статистику по фондовым рынкам (доходности вложений в акции, облигации, денежный рынок) большинства развитых стран с начала XX века. С изданием книги их исследование не закончилось, а продолжилось в виде издания ежегодника Global Investment Returns Yearbook (GIRY), который в последние годы выходит под спонсорством Credit Suisse. Каждый год авторы исследования обновляют статистику с учетом сведений за последний год, а также публикуют статьи на другие актуальные экономические темы.

Так вот, в ежегоднике за 2012 год впервые была затронута тема вложений в недвижимость. Данные по рынку недвижимости традиционно более скудные, чем по рынкам ценных бумаг, поэтому в исследовании приведены данные лишь по 6 странам: Австралия, Великобритания, Франция, Нидерланды, Норвегия и США.

Рост стоимости $100, вложенных в местную жилую недвижимость (с поправкой на инфляцию), приведен на рисунке внизу.



Нетрудно заметить, что недвижимость в США вела себя наихудшим образом среди рассматриваемых стран. Однако, и доходность инвестиций в недвижимость в других странах также не вызывает большого оптимизма. Для того, чтобы в этом убедиться, сравним доходность вложений в недвижимость (жилье) и рынок акций по каждой из стран. Приведена реальная (с поправкой на инфляцию) годовая доходность (в % годовых) инвестиций в жилье и в акции, а также соответствующий этой доходности рост в стоимости вложенной суммы (в разах) за 112 лет с 1900 по 2011 гг.

  • Австралия:
    жилье - 2,01% годовых (рост в 9,27 раз),
    акции - 7,2% годовых (рост в 2459 раз)
  • Великобритания:
    жилье - 1,32% годовых (рост в 4,36 раз),
    акции – 5,2% годовых (рост в 291 раз)
  • Франция:
    жилье - 1,17% годовых (рост в 3,66 раз),
    акции – 2,9% годовых (рост в 24 раза)
  • Нидерланды:
    жилье - 0,94% (рост в 2,86 раз),
    акции – 4,8% годовых (рост в 193 раза)
  • Норвегия:
    жилье - 0,92% (рост в 2,80 раз),
    акции – 4,1% годовых (рост в 88 раз)
  • США:
    жилье - 0,09% годовых (рост в 1,1 раз),
    акции - 6,2% годовых (рост в 834 раза)

Легко убедиться, что во всех случаях инвестиции в рынок акций не просто обгоняли по доходности вложения в жилую недвижимость, а обоняли в разы, если сравнивать годовую доходность, и в сотни-тысячи раз, если сравнивать итоговый результат за 112 лет.

Даже в стране с наивысшей доходностью роста стоимости вложений в жилье (Австралия) рост стоимости жилой недвижимости составил всего лишь порядка 2% годовых сверх инфляции.

Не знаю, какие мысли возникают у вас при виде этих цифр и графиков, но меня они наводят на сильные подозрения, что наблюдавшийся в последнее десятилетие бурный рост российской (и в особенности московской) недвижимости очень сильно напоминает пузырь, грозящий сдуться при первых признаках уменьшения притока в страну нефтедолларов. На те же мысли наводит и сравнение текущих цен на московскую недвижимость с ценами на аналогичную недвижимость в европейских странах с гораздо более высоким уровнем жизни.

Конечно же, в приведенных цифрах отсутствует «рентная» составляющая возможной доходности вложений в недвижимости. С другой стороны, и всевозможные расходы на содержание недвижимости (включая налоги) в расчет также не вошли. Однако и рассмотрение рентного дохода от вложений в жилую недвижимость также оптимизма не добавляет. Если разделить средние ставки аренды на средние цены недвижимости, то рентная доходность вложений, к примеру, в московскую недвижимость окажется существенно ниже даже доходности банковских депозитов. И уже тем более, ниже доходностей индексов фондового рынка.

Я не стану отрицать, что даже в этой ситуации профессионалы смогут найти отдельные весьма интересные варианты вложений в недвижимость. Однако в качестве универсального средства сбережения капитала и объекта массовых вложений для непрофессиональных инвесторов недвижимость, на мой взгляд, сейчас вряд ли стоит рассматривать.




Вебинары Сергея Спирина "Фондовый рынок для разумного инвестора":
• 19 марта 2012 г. - вводное занятие (ссылка на запись)
• 27 - 30 марта 2012 г. - основной цикл вебинаров


ЖЖ-сообщество Личные финансы
TOP-100 блогов финансовой тематики

Tags: giry, Россия, США, Шиллер, недвижимость, фондовый рынок
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 70 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

Recent Posts from This Journal